Как выбрать инвестиционную квартиру

Как выглядит схема по перепродаже домов?

Если оформить флиппинг в определенный алгоритм, то получится следующая схема:

Поиск «хлама» или объекта, который продается по низкой стоимости;
Оценка и выкуп недвижимости;
Быстрое приведение объекта в порядок (косметический ремонт, благоустройство приусадебного участка, установка ограждений, модернизация, проверка и доделка коммуникаций и мн. др.);
Реклама и поиск потенциального покупателя;
Оформление сделки, требующее юридического сопровождения;
Оплата налогов;
Получение и распределение прибыли, получение оборотных средств для покупки следующего дома.

Представленная модель довольно простая, но трудоемкая

Важно то, что в ее реализации весомую роль играет время. Если ремонтные работы затянутся, то изменится ценовая политика и сроки получения выгоды

Где искать объекты для покупки и сколько можно заработать?

Основная задача флиппера – получить выгодные объекты для покупки. Это могут быть коттеджи, дачи, частные дома, таунхаусы, дуплексы, участки и т.д. Желательно, чтобы все они были расположены в местах повышенной активности, постоянного строительства и расширения инфраструктуры. К примеру, в этом отношении беспроигрышным вариантом является Москва и Московская область.

Самый высокий заработок можно получить на:

недооцененном активе (дома в любом состоянии, которые находятся в местах, которые вскоре будут застраиваться);
дома в «убитом» состоянии (требующие наружного и внутреннего ремонта, который лишь визуально кажется сложным и затратным);
залоговые объекты (попадают в собственность банка и резко падают в цене. Чтобы их найти лучше действовать в частном порядке и регулярно просматривать информацию на сайтах банковских и иных учреждений);
срочная продажа (когда хозяевам нужны деньги или они готовятся к переезду);
проблемы с документами (имея в штате хорошего юриста, можно находить такие дома и в рамках закона улаживать проблемы с бумагами).

После оформления за дело берутся мастера, которые создают из ничего привлекательный для покупки дом.

Планировка

Это, пожалуй, главный фактор ликвидности. Идеальная планировка – это прямые углы (90°), соотношение сторон помещений 1:1,5, ширина комнаты – не менее 3,2 м, размер кухни – от 10 кв. м, площадь санузла – от 4 кв. м (причем предпочтительно, если он расположен в угловой части квартиры). Несмотря на противоречивое отношение к лоджиям у разных групп клиентов, лучше если она все-таки присутствует в плане, ведь за ее счет можно расширить жилое пространство. Если речь идет о небольших квартирах, то лучше избегать больших кладовок и коридоров. Также является плюсом большое число окон – это преимущество может быть использовано при индивидуальной перепланировке.

Риски

Объемы вложений

Стоит учесть, что потребуется немало затрат на создание товарного вида объекта. Лоты, которые выбирают для этой цели, как правило, в максимально плохом состоянии, отметила Дымова из Est-a-Тet. Она подчеркнула, что необходимо просчитать, за сколько можно в будущем продать объект, проанализировать соотношение суммы покупки, объема вложений и суммы прибыли. Не каждый объект возможно продать выгодно, считает эксперт.

Сроки

К другим рискам также относятся непредсказуемость ценообразования на строительные материалы и мебель, а также человеческий фактор. «Если флиппер просчитается с выбором строительной бригады и сроки ремонта сдвинутся, а затраты увеличатся, он получит меньшую прибыль, выйдет в ноль, в худшем случае — зафиксирует убытки. Кроме того, к недостаткам можно отнести увеличившийся срок экспозиции квартир на вторичном рынке с двух-трех до шести месяцев в зависимости от класса и комнатности жилья за последний год», — отметила эксперт «НДВ».

Спорная сделка

Существуют еще несколько рисков при покупке квартиры для последующей продажи. «Сделка может быть оспорена, и даже честный покупатель рискует потерять свои деньги и имущество. Например, такое может произойти, если не учтен кто-то из наследников. Поэтому необходимо очень внимательно проверять документы у собственника. Стоит отметить, что низкая цена может говорить не только о плохом состоянии квартиры и мутных сделках, но и об обременениях. Это могут быть ипотека, арест, рента. Однако все обременения можно снять, если объект стоит того», — отметила Дымова.

Опасный ремонт

Другой опасностью является то, что ремонт в старых квартирах довольно опасен. К примеру могут прорваться трубы, что приведет к затоплению соседей, обвалиться часть стены, отметила Мищенко. Для того чтобы обезопасить себя от лишних затрат, она рекомендовала застраховать свое жилье. Еще одним риском являются насекомые, которых нередко можно встретить в убитых квартирах, от них не так просто избавиться и это может также потребовать немалых затрат.

«Во флиппинге достаточно рисков и сложностей»

Роман Волосков:

Полное руководство по флиппингу для новичков и профессионалов

Основная идея флиппинга заключается в том, чтобы купить актив по возможно более низкой цене и продать его по более высокой цене, получив прибыль. Чтобы этот процесс был успешным, необходимо уметь искать выгодные предложения, оценивать стоимость активов и уметь продавать их.

Для новичков, которые только начинают заниматься флиппингом, важно начать с изучения рынка и получения необходимых навыков. Рекомендуется изучить основные принципы оценки активов, изучить спрос на определенные товары и исследовать конкуренцию на рынке

Также полезно научиться общаться с потенциальными продавцами и покупателями, чтобы наладить успешные деловые отношения.

Для профессионалов, уже имеющих опыт в флиппинге, важно развивать свои навыки и строить свою сеть контактов. Для этого можно посещать специализированные конференции и встречи, участвовать в онлайн-сообществах и обмениваться опытом с коллегами

Также особое внимание стоит уделять анализу данных и трендов на рынке, чтобы быть в курсе последних изменений и иметь конкурентное преимущество

Флиппинг является стратегией, которая может приносить высокую прибыль, но он также имеет свои риски

Важно помнить, что флиппинг требует активного присутствия и постоянного анализа рынка. Также необходимо быть готовым к возможным потерям и уметь принимать правильные решения в сложных ситуациях

Вывод: Флиппинг — это стратегия инвестирования, которая может приносить высокую прибыль, но требует знаний и навыков. Начинающим рекомендуется изучить рынок и развить нужные навыки

Профессионалам важно постоянно совершенствоваться и оставаться в курсе последних тенденций на рынке. Флиппинг имеет свои риски, и важно быть готовыми к ним и принимать решения на основе анализа рынка

Основные минусы инвестиций в недвижимость:

Высокий порог входа — для покупки квартиры потребуется несколько миллионов рублей в зависимости от региона. Некоторые думают взять квартиру в ипотеку, а из арендной платы оплачивать кредит. Однако даже сегодняшние низкие ставки по ипотеке будут выше аренды. Чтобы арендная плата перекрывала платеж по кредиту, потребуется большой первоначальный взнос.

Низкая ликвидность — продажа квартиры по рыночной цене обычно занимает несколько месяцев. Если квартира находится в не очень привлекательном районе, эта процедура может растянуться даже на год и более. Чем дороже квартира, тем труднее ее продать. Если деньги нужны срочно, недвижимость придется продавать с дисконтом.

Рыночный риск — вопреки общему мнению «недвижимость всегда растет», цены на квадратные метры могут стремительно падать. График цен выше является ярким тому подтверждением.

Помимо цены самого объекта, стоимость аренды тоже может падать. Например, за последние 5 лет на рынке Санкт-Петербурга стоимость аренды 1-комн. квартиры (около 20 000 рублей) не выросла (то есть даже не покрыла инфляцию).

Изменение арендной платы 1,2,3- комнатные кв. Источник bn.ru

Риск простоя — старые квартиранты съехали, а пока найдешь новых, пройдет какое-то время. Поэтому периодически квартира будет простаивать без дохода. Иногда это может затянуться на несколько месяцев. Сейчас рынок недвижимости — рынок арендатора, и те владельцы, кто не готов идти на уступки, терпят убытки.

Сергею 48 лет, в прошлом он совладелец семи кафе и ресторанов в Москве. Все доходы с середины нулевых вкладывал в недвижимость. Считает, что совершил большую ошибку (подробнее).

Необходимость управления — купив квартиру, необходимо заниматься поиском и отбором арендаторов, решением других различных вопросов (периодический ремонт, замена бытовой техники или мебели и т.д.). Это потребует вашего личного времени и дополнительных расходов.

Форс-мажор — не дай бог, если в квартире произойдет пожар или потоп. Чтобы восстановить квартиру и возместить ущерб соседям, придется потратить уйму денег и времени. Чтобы как-то защититься, нужно покупать страховку, то есть нести дополнительные расходы.

Диверсификация — если у вас всего одна квартира, и с ней что-то случится, ваш доход сильно упадет. Эту проблему можно решить, купив несколько квартир (например, десять) в разных домах и районах города. Тогда проблемы с одной квартирой не сильно ударят по доходу. Но для покупки нескольких квартир требуется очень большой капитал.

На фондовом рынке можно очень легко и просто диверсифицировать свой портфель с помощью инвестиционных фондов, которые состоят из множества ценных бумаг, и это не потребует большой суммы.

Комиссии — если совершать сделки и управлять своей квартирой вы будете не сами, а с помощью риэлтора, вам нужно будет ему платить. Стоимость услуг варьируется от 2% до 5% от суммы сделки. Комиссии брокера на фондовом рынке составляют десятые-сотые доли процента.

Трудность реинвестирования — дивиденды и купоны по ценным бумагам гораздо проще реинвестировать, так как порог входа в ценные бумаги совсем небольшой. Арендный доход от недвижимости реинвестировать не получится, так как его хватит только на несколько квадратных метров.

Налоги — для того, чтобы не платить налог с продажи недвижимости, она должна находится в собственности не менее 5 лет. Для акций этот срок составляет 3 года.

Налоговый вычет, который можно получить после покупки квартиры, ограничен 2 млн. рублей и величиной вашего официального дохода. Налоговый вычет на доход, полученный на индивидуальном инвестиционном счете, не ограничен ни суммой, ни вашими доходами.

Еще с квартиры каждый год нужно платить имущественный налог, который будет рассчитываться из более высокой кадастровой стоимости. По ценным бумагам такой налог не платится.

Несмотря на свою популярность, инвестиции в недвижимость имеют множество рисков и недостатков. Вопреки общему мнению, это не такой уж простой и надежный способ вложения. Это низколиквидный актив с высоким порогом входа и высокими трудовыми затратами. Поэтому вкладывать в нее все свои сбережения явно не стоит. Инвестиционный портфель на фондовом рынке способен приносить очень хорошую доходность, при этом ваши трудозатраты будут несравнимо меньше.

Сравнение недвижимости и фондового рынка

Тем не менее, полностью отказываться от инвестирования в недвижимость не стоит. Вполне допустимо, чтобы этот актив занимал какую-то долю в вашем инвестиционном портфеле, но не более 20%. Покупка квартиры — не единственный вариант. О более простых и выгодных вариантах инвестирования в недвижимость я напишу в следующей статье.

Как снизить риски в флиппинге

Для того, чтобы успешно заниматься флиппингом и снизить риски, необходимо следовать нескольким принципам:

Правильно оценивать рынок. Тщательный анализ рынка поможет выявить потенциальный спрос и оценить прибыльность проекта.
Иметь надежных партнеров. Квалифицированный юрист поможет решить все вопросы с документами и уберечь от лишних рисков и штрафов.
Минимизировать риски на каждом этапе процесса. Тщательный анализ недвижимости, прогрессирование работ по графику, контроль за ходом работ и тестирование всех систем – все это поможет выявить проблемы до их обнаружения во время эксплуатации.
Обучаться и профессионализироваться. Лучший способ уменьшить риски – это обучение. Флиппинг может быть сложным бизнесом, поэтому знания и опыт могут стать ключевыми факторами в достижении успеха.

Риск	Как снизить риск
Потеря денег	Анализировать рынок, диверсифицировать инвестиции, оценивать риски перед каждой сделкой
Проблемы с документами	Иметь квалифицированного юриста, знать законы и требования инстанций, своевременно оформлять документы
Скрытые проблемы в недвижимости	Тщательный анализ недвижимости, обращение к профессионалам для проверки качества недвижимости и выявления скрытых проблем

Выводя сделку из рискованной зоны, можно получить максимальную прибыль от флиппинга. Это требует от вас тщательной работы и экспертизы. Следуя советам выше, можно снизить риски и увеличить шансы на успех.

Как выбрать квартиру для флиппинга?

Выбирая квартиру для флиппинга, стоит обратить внимание на:

— социальную инфраструктуру;
— транспортную доступность;
— ремонт;
— соотношение квадратных метров и количества комнат;
— этаж.

«Стоит отдать предпочтение жилью в популярных общественных местах: около университетов, бизнес-центров и достопримечательностей. Также лучше не выбирать объекты на первых этажах — они всегда продаются дольше. Небольшие евродвушки и студии стоят относительно недорого: это удобно для самих инвесторов, а также студентов и офисных работников, которые покупают такие квартиры», — считает риелтор Елена Мищенко.

Для корректного анализа лучше сразу подключить специалистов из сферы строительства, которые помогут рассчитать сумму затрат на ремонт и оценить объем работ

«Важно понимать, что это полноценный, капитальный ремонт. Это одно из основных отличий флиппинга от хоумстейджинга

Здесь не получится просто улучшить состояние объекта с помощью предметов интерьера, нужно полностью все переделывать. Также лучше сразу подключить юристов для проверки документов. Есть недостатки, которые нельзя исправить, и лучше знать об этом заранее, чтобы оценить все возможные риски. Полезной будет и помощь риелторов для оценки ситуации на рынке, выбора лучшего момента для реализации объекта», — считает Дымова.

«Варианты по очень низкой цене не рассматриваем»

Екатерина Фролова:

— Мы работаем в эконом-сегменте и именно на вторичном рынке (в домах 1960–1980 годов постройки). Поэтому берем в расчет именно те факторы, которые имеют определяющее значение для нашей целевой аудитории. Прежде всего — локация и удаленность от метро (заметили, что гораздо сложнее реализовать квартиры, которые расположены дальше, чем 12–15 минут ходьбы от метро). Этаж — 80% людей не рассматривают в принципе покупку квартиры на первом этаже, поэтому мы их не берем

Также заметили, что в недорогих спальных районах потенциальные покупатели обращают внимание на наличие балкона. Поэтому стараемся без балкона объекты под флиппинг брать только в том случае, если все остальные параметры (цена, локация, этаж, планировка) идеально подходят нам

«Я покупаю полностью убитые квартиры»

Елена Сахоненко:

Перспективы развития

Выбор квартиры для инвестиций требует учета различных факторов, включая перспективы ее развития. Помимо стоимости и планировки, также необходимо учесть особенности расположения и доступность инфраструктуры.

Экологический фактор также имеет значение, так как многие люди всё еще хотели бы жить в районе, где воздух чистый и нет неблагоприятного влияния на окружающую среду. Поэтому, если вам интересует вложение в квартиру, где можно жить комфортно и вести здоровый образ жизни, то обязательно учтите этот фактор.

При выборе квартиры для инвестиций также нужно учитывать перспективы развития соседства. Наличие развитой инфраструктуры и транспортной доступности может оказаться золотой «изюминкой», которая привлечет аудиторию и потребителей недвижимости в будущем.

Также обратите внимание на планируемые проекты по развитию инфраструктуры в районе. Это может быть строительство новых дорог, торговых центров, школ и детских садов

Все эти факторы могут оказаться решающими при выборе квартиры для инвестиций.

Не менее важным фактором является перспектива роста стоимости жилья. Определите, какую прибыль вы планируете получить от инвестиций, и исходя из этого, выбирайте квартиру с учетом планируемого роста рыночной стоимости.

Таким образом, при выборе квартиры для инвестиций нужно учесть множество факторов, включая экологический и транспортный, перспективы развития района, доступность инфраструктуры, планировку квартиры и ее метраж. Используйте все доступные источники информации, чтобы сделать наиболее осмысленный выбор и получить максимальную прибыль от своих инвестиций.

Сколько можно заработать на флиппинге

Флиппинг считается успешным, если приносит 30–35% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время, рассказала Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Она пояснила, что в эту разницу входят расходы на ремонт, продажу, налоги и остальные траты на сделку. В идеале — чтобы от покупки до реализации готового объекта после ремонта прошло не более трех месяцев, так как стоимость недвижимости может упасть из-за каких-то изменений в экономике страны, уточнила Мищенко. «Если флиппер профессионален, понимает модные тренды в дизайне, меблировании, знает, где подешевле купить строительные материалы и нанять ответственную бригаду рабочих, то прибыль может превышать 100% от вложенных средств

Важно — реализовывать объекты быстро и отстроить оборачиваемость капитала», — пояснила эксперт «НДВ»

Стоит также учесть, что низкая цена квартиры, как правило, обусловлена характеристиками объекта. «У таких лотов либо существенные качественные недостатки, либо есть нюансы с документами, а иногда и все вместе. Стоимость этих квартир существенно ниже рыночной, и на первый взгляд такая покупка может показаться очень привлекательной, однако стоит заранее оценить объем вложений на ремонт и устранение всех особенностей, чтобы не уйти в минус. Если на начальном этапе вы поймете, что доходность от объекта будет менее 30%, то лучше отказаться от покупки и флипперской стратегии», — комментирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Кейсы флипперов

«Можно заработать десятки миллионов»

Елена Сахоненко:

— Мой объект — это однокомнатная квартира площадью 32 кв. м на Рублевском шоссе в Кунцево. Этот проект приобретался с привлечением ипотеки и показал доходность на вложенные средства более 100% годовых. Ремонт занимает 1–1,5 месяца, а его стоимость зависит от площади. Например, на однокомнатную квартиру я трачу 1,3 млн руб. Заработать на одном объекте в эконом-сегменте на флиппинге можно от 500 тыс. до 2 млн руб. Это сейчас, на падающем рынке. На растущем доходности могут быть выше, такие кейсы есть у коллег. Если заниматься флиппингом постоянно, можно заработать от нескольких миллионов в год до десятков миллионов, все зависит от количества объектов в работе.

«На этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб.»

Екатерина Фролова:

— В пример приведу один из недавних объектов. Я приобрела двушку площадью 38 «квадратов» в районе станции метро «Ховрино» за 9 млн руб. Ремонт обошелся в 1,16 млн руб. На коммуналку, услуги юриста и продажу было потрачено 85 тыс. руб. Итого в эту двухкомнатную квартиру я вложила 10,245 млн руб. Продать ее удалось за 13 млн руб. Налог составил 450 тыс. руб. Таким образом, на этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб. Стоит отметить, что цикл от покупки до продажи занял 2,5 месяца.

«Моя доходность от флиппинга сейчас составляет до 40% годовых»

Роман Волосков:

— В среднем в бюджете до 15 млн руб. вторичная квартира в Москве приносит от 1 млн руб. Бывает меньше, бывает больше. В текущее время моя целевая доходность от флиппинга составляет 40% годовых на вложенные средства.

Как работает Флиппинг

Флиппинг наиболее тесно связан с недвижимостью, где он относится к стратегии покупки недвижимости и продажи ее в короткие сроки (обычно менее года) с целью получения прибыли. В сфере недвижимости перелистывание обычно бывает двух типов.

Первый тип — это когда инвесторы в недвижимость нацелены на недвижимость, которая находится на быстро растущем рынке, и перепродают с небольшими дополнительными инвестициями в физическую собственность или вообще без них. Это игра на рыночных условиях, а не на самой собственности.

Второй тип — это быстрое исправление ситуации, когда инвестор в недвижимость использует свои знания о том, что покупатели хотят улучшить недооцененную недвижимость с помощью ремонта и / или косметических изменений, известный как переворот Рено.

Риски фальсификации недвижимости

Флиппинг сделал состояния на рынке недвижимости, но, похоже, он дает больше рекламных роликов, чем легко воспроизводимых результатов. Перевертывание на горячем рынке является более рискованным из двух, поскольку горячие рынки могут неожиданно остыть. Если рыночные условия меняются до того, как недвижимость может быть продана, инвестор в недвижимость остается в руках обесценивающегося актива.

Перемещение после улучшения недооцененной собственности в меньшей степени зависит от рыночных сроков, но рыночные условия все же могут сыграть свою роль. В рено-флипе инвестор делает дополнительное вливание капитала в инвестиции, что должно увеличить стоимость собственности более чем на совокупную стоимость покупки, ремонта, затрат на содержание во время ремонта и затрат на закрытие. Хотя в принципе перелистывание кажется простым и понятным, для получения прибыли требуется нечто большее, чем обычное понимание недвижимости.

Флиппинг и оптовая торговля

В зависимости от вашей точки зрения, оптовой торговле человек, заинтересованный в недооцененной (и, следовательно, изменчивой) недвижимости, заключает договор на покупку недвижимости, подлежащей проверке, а затем продает права по контракту инвестору в недвижимость за вознаграждение или процент. Это более формализованные отношения, чем с традиционной птичьей собакой, и рассматриваемая собственность может быть или не может быть изменена конечным покупателем. Оптовый торговец не ограничивается поиском недвижимости исключительно для того, чтобы ее перевернуть. Оптовики также ищут доходную недвижимость, а инвесторы в недвижимость играют в долгосрочную перспективу.

Переворот в смысле IPO — это когда инвестор перепродает акции в первые дни или недели после IPO. Эти инвесторы прибыли прочь IPO поп, что горячие вопросы есть в первые дни. Переворот IPO несколько обескураживает из за ограничений и руководящих принципов для начинающих инвесторов, но у нового выпуска должны быть некоторые плавные переходы для увеличения объема торгов и рыночного шума после IPO. Переворот на IPO также может иметь финансовый смысл, поскольку многие акции демонстрируют самые высокие цены в первые недели и месяцы после IPO и могут некоторое время бороться, прежде чем вернуться к этим пикам, если вообще когда-либо.

Планировка, расположение и метраж

Расположение квартиры также играет важную роль. Определите, где именно вы хотели бы жить или сдавать квартиру в аренду. Интересует ли вас наличие развитой инфраструктуры, удобная транспортная доступность, экологический смысл или же вы предпочитаете более тихие районы, подальше от шума и суеты? Расположение квартиры должно учитывать ваши личные предпочтения и потребности будущей аудитории.

Также стоит учесть перспективы развития района, где находится выбранный вами дом. Если рядом есть строящиеся объекты инфраструктуры, это может положительно повлиять на стоимость квартиры в будущем. Неблагоприятное соседство, например, промышленный комплекс или автомобильные магистрали, может негативно сказаться на стоимости и востребованности квартиры.

Кроме того, обратите внимание на метраж квартиры. В зависимости от целей инвестиций, вам могут быть более интересны малогабаритные квартиры (студии, однокомнатные) или же вы предпочтете крупные квартиры с большим количеством комнат и пространства для ремонта и перепланировки

Какую квартиру и какой метраж выбирать — решайте сами, исходя из своих инвестиционных целей и потенциальных потребностей арендаторов или покупателей.

Важно также учитывать факторы, которые могут влиять на стоимость квартиры в будущем. Например, наличие парков, спортивных объектов, школ, детских садов и магазинов вблизи дома повышает его привлекательность для покупателей и арендаторов

Информацию о расположении, планировке и метраже квартиры можно найти на сайтах агентств недвижимости или обратиться к специалистам, которые помогут определить наиболее выгодный вариант для ваших инвестиций.

Налоги на флиппинг

Флиппингом квартир могут заниматься как физические лица, так и ИП. Физические лица в случае, если они владели недвижимостью менее пяти лет или трех лет, если это единственное жилье, должны будут уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от разницы между ценой покупки квартиры и ценой продажи. «Следует учитывать, что физические лица могут продавать в год без рисков одну-две квартиры, если продажа раз в год происходит систематически, то возможно привлечение к ответственности в виде доначисления налогов и пеней за три года. Налоги будут считать по основной системе налогообложения, включая НДС. Кроме того, на нелегального предпринимателя возможно наложение штрафа за непостановку на учет в налоговой — 10% от доходов за три года предпринимательской деятельности (не менее 40 тыс. руб.). Штраф за неуплату налогов и страховых взносов — 40% от недоимки (п. 2 ст. 116 НК РФ, п. 3 ст. 122 НК РФ)», — рассказала юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева.

ИП уплачивают налоги в зависимости от выбранной ими системы налогообложения: УСН с объектом налогообложения «Доходы» предполагает выплату налога в размере 6%, УСН с объектом налогообложения «Доходы минус раходы» — 15%, в некоторых регионах размер может быть снижен до 5%, уточнила Шлеева. По ее словам, флипперы вправе применить налоговый вычет (уменьшение налоговой базы на 1 млн руб. или возврат налога, если есть доход, с которого уплачивается 13%).

Возможные риски

Флиппинг – очень рискованная деятельность, которая имеет множество подводных камней. Финансовый риск для флипперов является ключевым, ведь можно потерять все свои вложения. К примеру, состояние квартиры оказалось хуже, чем предполагалось изначально, из-за чего пришлось потратить больше денег.

Специалист может использовать для сделок собственные средства, взять кредит или найти инвесторов. Он должен составить грамотный и подробный финансовый план, чтобы не прогореть. Даже если все пойдет по худшему сценарию, флиппер должен постараться, чтобы выйти в ноль, а не в минус.

Рассмотрим, с какими видами рисков может столкнуться специалист.

Юридические вопросы

Недвижимость может быть, например, в залоге или ипотеке, иметь проблемы с документами. А поскольку важна скорость, некоторые специалисты уделяют недостаточно внимания юридическим вопросам.

Чтобы не столкнуться с такими сюрпризами после оформления сделки, надо привлечь к процессу юриста. Он поможет своевременно выявить и оценить все недостатки жилья.

Важна каждая мелочь. К примеру, нужно выяснить, была ли перепланировка, и если да, то насколько она законна. Нередко этот момент не учитывается.

Технические риски

Даже если флиппер максимально тщательно осматривает квартиру перед покупкой, проблемы все равно могут обнаружиться на этапе ремонта. Например, пол полностью прогнил, его придется менять. Или во время ремонта в старом доме начали рушиться стены. Все это может увеличить сумму затрат. Либо потенциальным покупателям не понравится дизайн, который был создан по вкусу флиппера.

Плюс начинающие специалисты могут забыть и не учесть какие-либо критерии при выборе недвижимости. К примеру, проигнорировать расположение дома или вид из окна.

Человеческий фактор

Флипперы работают с большим количеством специалистов, начиная от ремонтников и заканчивая юристами. Каждый из них может ошибиться или не уложиться в сроки.

К примеру, юрист задержался с проверкой документов. А ремонтная бригада оказалась недобросовестной, испортила то, что было в хорошем состоянии, и некачественно сделала свою работу.

Вредители

В стенах могут скрываться различные вредители: грызуны, клопы, тараканы и другие насекомые. Избавиться от них нелегко, особенно если соседи не идут навстречу и отказываются устроить комплексную дезинсекцию и дератизацию всего дома. К тому же на ликвидацию нежелательных жителей уйдут дополнительные средства и время.

Долгий поиск покупателя

Повлиять на это могут различные факторы. Например, неграмотный или безответственный риелтор, который делает свою наценку и слишком сильно завышает цену. Или объявление о продаже составлено некачественно. Все это может затянуть процесс продажи.

В списке перечислены только наиболее очевидные риски. К ним можно прибавить различные форс-мажоры. Например, резкое подорожание стройматериалов.

Транспортная доступность

Транспортная доступность имеет большое значение для различных категорий аудитории. Если вы планируете арендовать квартиру семье с детьми, они, скорее всего, заинтересуются тем, насколько близко находятся школы, детские сады и другие учреждения образования

Для студентов важно, чтобы квартира находилась рядом с университетами и колледжами, а для бизнесменов — возле деловых центров и офисных зданий

Инфраструктура транспорта, такая как метро, автобусные остановки и железнодорожные станции, должна быть удобно расположена относительно квартиры. Хорошо развитая инфраструктура позволяет жителям быстро и комфортно добираться до нужных мест, что создает дополнительные преимущества для потенциальных арендаторов и покупателей квартиры.

Однако не нужно забывать и об экологическом аспекте. Рядом с транспортными узлами и оживленными магистралями может быть повышенный уровень шума и загрязнения воздуха, что создает неблагоприятные условия для проживания. Поэтому при выборе квартиры инвестору следует учесть и этот фактор.

Что можно делать здесь?

Расположение квартиры вблизи транспортной инфраструктуры и ее доступность — это одна из «изюминок», которые можно учесть при покупке квартиры для инвестиций. Такая квартира будет привлекательна для широкой аудитории, что в свою очередь повысит спрос на нее и даст возможность получить хороший доход от сдачи в аренду или продажи.

Небольшой метраж квартиры может быть более востребован среди студентов и молодых людей, которые ценят более низкую стоимость и удобное расположение. Более просторные и комфортабельные квартиры с несколькими комнатами могут быть интересны семьям и бизнесменам, которые ищут комфорт и большую площадь.

Какую информацию нужно учесть?

Перед покупкой квартиры для инвестиций, определите, какую аудиторию вы хотите привлечь. В зависимости от этого выбирайте квартиру с нужной планировкой, метражом и расположением. Исследуйте рынок недвижимости и узнайте о перспективах развития района, в котором находится квартира

Также следует обратить внимание на состояние дома и потенциал для проведения ремонта, что может повлиять на стоимость квартиры и интерес потенциальных арендаторов или покупателей

Транспортная доступность является ключевым фактором при выборе квартиры для инвестиций. Учтите все указанные факторы при принятии решения о покупке квартиры, и вы повысите вероятность успешных инвестиций в недвижимость.

Что такое флиппинг?

Флиппинг недвижимости – это процесс покупки, ремонта с целью последующей продажи объектов недвижимости и получение прибыли. Флиппинг может быть выгодным бизнесом, если вы знаете, как минимизировать риски и максимизировать прибыль. В этой статье мы рассмотрим основные аспекты флиппинга недвижимости и дадим рекомендации для новичков. Так же мы отталкивались от реальных бизнес планов, написанных флипперами.Запишитесь на наш бесплатный мини-курс по созданию дизайна интерьера при помощи нейросетей.

Обязательно посмотрите видео с экскурсией по одному из флиппинговых объектов в Москве: