Choose the right property to live and invest abroad

Восстановление индустрии отелей

Если говорить про темпы восстановления загрузки отелей, то стоит обратить внимание на текущую динамику в Китае, который первым выходит из состояния борьбы с пандемией. В начале февраля загрузка упала на 90% ниже аналогичного периода годом раньше и достигла отметки в 7–8%

Но уже к концу марта средняя загрузка вновь смогла преодолеть отметку в 20%. Весь цикл от обвала загрузки до начала восстановления занял два месяца. Мы ожидаем схожей динамики по восстановлению загрузки и ее ускорения в других регионах.

Восстановление загрузки отелей в Китае

Постепенно страны ЕС и США смягчают карантинные меры, а также публикуют планы относительно потенциального открытия своих границ.

• Норвегия и Дания в середине-конце апреля открыли детские сады, начальные и средние школы.
• В Австрии уже открыты все торговые предприятия независимо от их размера, а в середине мая планируется открытие гостиниц и ресторанов.
• В Германии уже вернулись к прежнему режиму работы предприятия, открылись школы, музеи, зоопарки.
• Италия и Испания — страны, наиболее пострадавшие от пандемии, также снимают ограничения. С 4 мая итальянцам уже разрешены поездки в соседние регионы, открываются рестораны и бары. Испания перешла к первой стадии деэскалации с 11 мая. Власти разрешили начать работу магазинам, ярмаркам, социальным службам, центрам культурного досуга и отелям.
• В Греции жители снова могут находиться на улице без ограничения, посещать общественные места. Также власти уже с июня планируют разрешить отелям открыться.
• В Великобритании премьер-министр анонсировал постепенную модификацию карантинных мер.
• В США пошли на частичное ослабление карантина штаты Джорджия, Оклахома, Аляска и Южная Каролина. В остальных штатах планируется постепенное открытие ресторанов, парикмахерских и других предприятий и центров услуг.
• Чехия — первая страна, которая с 24 апреля разрешила гражданам свободно выезжать за границу. В Чехии уже открылись фитнес-центры, рестораны и гостиницы.

Британский стартап Revolut вышел в Японии с рядом ограничений

Британский стартап Revolut теперь представлен на рынке Японии. Причем все необходимые разрешения для деятельности в стране компании удалось получить еще в 2018 году, однако выход отложили на несколько лет.
Финтех сервис Revolut стал доступен для жителей Японии с рядом ограничений, которые не действуют в других странах. Перед выходом на местный рынок сервис компании прошел ряд тестирований, в которых принимали участие около 10 тысяч человек. Благодаря этому программу полностью адаптировали под потребности пользователей, устранили недостатки и усовершенствовали функционал. Теперь зарегистрировать аккаунт может любой японец.
Однако существуют и ограничения в использовании приложения. Жителям страны недоступны функция торговли акциями, они не могут оформить страховку через сервис или завести аккаунт для детей. Помимо этого, японцам запрещено приобретение криптовалют, что странно, учитывая растущий спрос местного населения к цифровым деньгам.
Одной из причин такого шага являются планы местных регуляторов разработать национальную криптовалюту. Власти Японии строго контролируют рынок цифровых денег в стране, и в ближайшее время существующие нормы не будут пересмотрены. Не исключают, что правила использования криптовалюты изменят, когда будут представлены собственные электронные деньги.

Несмотря на то, что большое количество функций приложения от финтех стартапа Revolut не доступны для японского рынка, представители компании надеются, что в ближайшее время ситуация станет благоприятнее. В их планах расширить возможности для японцев, чтобы они смогли максимально комфортно работать с сервисом и совершать различные торговые операции с множеством активов. Однако, когда жителям страны можно будет приобретать криптовалюту и заключать сделки с акциями, пока неизвестно.
Помимо Великобритании, стартап Revolut представлен во многих странах, в том числе США, Австралии, Сингапуре, ряде государств Европы. Общее количество пользователей приложения насчитывает 13 млн человек, среди которых 500 тысяч относятся к категории бизнес-клиентов.
О своих планах на выход на рынок Японии представители Revolut заявили еще в 2017 году, а через год страна выдала соответствующее разрешение, после того, как местное агентство финансовых услуг провело анализ сервиса. В 2019 году начались мероприятия по привлечению средств для завоевания сегмента и экспансии в другие страны. В 2020 стартап получил необходимое финансирование и начал активно подготавливать функционал для новых пользователей. При этом планы Revolut не нарушила пандемия, которая негативно отразилась на деятельности многих рынков. Чтобы справиться с трудностями, компания вынуждена была сократить штат работников.

Поддержка со стороны государства

Индустрия туризма занимает 11% от совокупного европейского ВВП. Правительства стран Евросоюза хотят поддержать индустрию:

Австрия, Германия и Великобритания вводят налоговые послабления. До конца 2020 года страны отсрочили налог на прибыль, корпоративный налог и налог с продаж.

В Испании создали линию финансирования в размере 400 миллионов евро с целью поддержки ликвидности компаний и самозанятых в туристической сфере.

Франция разрешила туристическим предприятиям выпускать обязательства перед клиентами на оказание услуги в будущем вместо возмещения денежных средств. Это поможет поддержать постоянный денежный поток таких компаний.

Государства дополнительно поддержат внутренний туризм. Например, Италия готовит программу стимулирования внутреннего туризма: гражданам возместят часть затрат на отпуск, проведенный в пределах собственной страны (сумма приблизительно составит 350–500 евро на человека). Подобные меры в скором времени можно ожидать и от других европейских стран.

Для последовательной нормализации межстранового сообщения в ЕС уже готовят инициативу внутренних зелёных коридоров между отдельными странами, которые успешнее всех будут справляться с коронавирусом. Сейчас к таким странам относятся Германия, Австрия, Швейцария и Нидерланды. Хорватия одной из первых уже заключила двусторонние соглашения со Словенией, Австрией, Венгрией и Чехией, чтобы обеспечить приток туристов в летний сезон. К подобным инициативам готова и Греция: министр здравоохранения выдвинул идею введения института «паспорта здоровья» для более безопасного передвижения путешественников по таким «коридорам».

Также власти стараются не давать реальным располагаемым доходам граждан упасть. Поэтому они компенсируют заработные платы и выплаты пособий по безработице. Например, по данным Christie&Co, в Германии компенсируется от 60% до 80% заработной платы работника, во Франции и Испании — 70%, в Австрии — от 80% до 90% в соответствие с порогами значений.

Изменения в структуре спроса

На этом фоне структура спроса туризма в локации является определяющей для функционирования активов. После пандемии основой для восстановления отелей станет внутренний спрос. Ограничение в международном передвижении и отмена большого количества бизнес-мероприятий негативно повлияют на страны и города, в которых данные сектора преобладают.

Структура спроса в разных городах

Спрос в Германии — наиболее сбалансировано дифференцированный: в шести крупнейших направлениях более 50% спроса приходится на локальных туристов. Поэтому мы ожидаем, что рынок Германии будет в наиболее выгодном положении с точки зрения восстановления, так как загрузка может быть в адекватной мере обеспечена местным спросом.

Несколько примеров

По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), в Германии, Великобритании, Франции, Швейцарии и США можно рассмотреть следующие направления инвестирования:

Вариант 1.
Торговая недвижимость с долгосрочными договорами аренды (10-15-20 лет) с индексацией ставки в зависимости от инфляции и арендаторами класса А. В этом случае привлекается банковское финансирование в размере 50-60% от стоимости недвижимости по ставке от 3% годовых, а минимальная потребность в собственных средствах составляет 500 тыс. евро. Рентная доходность такого варианта — 5-9%, а рентабельность инвестиций за счет кредитования — 9-15% годовых.

Вариант 2.
Доходные дома (многоквартирные, не требующие реновации, с высокой заполняемостью и опытной управляющей компанией). В этом случае также привлекается банковское финансирование в размере 50-60% от стоимости недвижимости по ставке от 3% годовых, и минимальная потребность в собственных средствах — тоже 500 тыс. евро. Рентная доходность будет 5-9%, а рентабельность инвестиций — 9-15% годовых.

Вариант 3.
Отели с гарантированным доходом, которые продаются с долгосрочным договором на управление, заключенным с одной из европейских гостиничных сетей. Договор заключается на 10-15-20 лет, а гарантированный доход, выплачиваемый управляющей компанией собственнику отеля, составляет 6-8% годовых. Приобретение таких отелей с удовольствием кредитуется европейскими банками (до 60% от стоимости по ставке от 3%), поэтому рентабельность вложенных инвестиций может достигать 15% годовых, но необходим уже бОльший собственный капитал – минимум 1 миллион евро.

Однако это варианты для крупных инвесторов, а для покупателей с более скромным бюджетом будут интересны, конечно, другие объекты. «Если есть возможность внести 200-300 тыс. фунтов стерлингов, то можно выбрать хорошую строящуюся квартиру в центре Лондона или в одном из его стремительно развивающихся районов, стоимость которой составит примерно 1 млн фунтов. При покупке такого объекта достаточно внести лишь 20-30% от стоимости, а остальную сумму, т.е. 70-80% необходимо будет заплатить после ввода проекта в эксплуатацию, то есть через 2-3 года. За это время цена в новых проектах успевает вырасти на 2-3% в плюс к среднерыночной, то есть по консервативным прогнозам можно ожидать доходности около 10% в год. К тому же на 60% суммы, которую придется внести по завершении строительства объекта, легко получить кредит. И тогда доходность вложений составит около 25% годовых», — предлагает Софья Соболевская (JLL). А если данный объект не продавать, а сдавать в аренду, он будет приносить около 4-5% в год.

«Также можно купить объекты вне центрального Лондона, в так называемом Greater London. Это более отдаленные районы, но все еще в пределах городской черты и районы в окрестностях английской столицы. Такая недвижимость была немного недооценена в последние годы, но сейчас спрос на нее начал расти и цены соответственно тоже, так как по результатам опроса английских СМИ 60% населения считает, что окрестности Лондона более приятны для жизни, чем центральный Лондон, — советует Полина Филатова (LondonfoRus). – Ну а при наличии 50-60 тыс. фунтов можно предложить инвестиции в строящиеся студенческие апартаменты, которые в дальнейшем ежегодно могут приносить до 10% рентного дохода. И к тому же такая недвижимость ежегодно растет в цене примерно на 9%».

Отели в Берлине

Если рассматривать загрузку отелей Берлина, как одного из перспективных направлений в ЕС, то мы ожидаем, что средняя загрузка в 2020 году в пессимистичном сценарии не опустится ниже 50%. При этом, с марта по май стоит ожидать загрузки в 5–10% относительно загрузки за этот же период в прошлом году.

В данном сценарии мы ожидаем реализации 50% загрузки в июне и 80% загрузки в июле относительно аналогичных данных за 2020 год. Восстановление загрузки до уровня прошлого года мы ожидаем не раньше августа. С учётом реализации новых проектов из пайплайна мы ожидаем, что за период до 2023 года загрузка в среднем по рынку восстановится до 78-80%.

Загрузка отелей в Берлине

Инвестиционная привлекательность отелей и факторы риска

Если краткосрочные последствия уже понятны, то анализ инвестиционной привлекательности в дальнейшем должен включать возможность структурных изменений:

• Увеличение удалённой работы и уделение большего внимания здоровью, благополучию и производительности.
• Деглобализация цепочек поставок для снижения рисков.
• Изменение восприятия путешествий и акцент на методах разумного потребления.
• Усиленная интеграция технологий, в частности PropTech и MedTech, влияющих на все аспекты жизни и бизнеса.
• Учитывая эти факторы, ожидается, что инвесторы повернутся в сторону более защитных активов и секторов, которые больше нацелены на локальный спрос и более длительное пребывание.

Исчерпывающие данные о влиянии COVID-19 на фундаментальные показатели отсутствуют

Поэтому мы рекомендуем инвесторам обратить внимание на несколько ключевых соображений в качестве основных арбитров риска на уровне активов в краткосрочной перспективе:. Стабильность дохода — чем менее изменён договорный доход, тем меньше риск

Это благоприятствует жилищному сектору и офисным активам с кредитными договорами и сильными оставшимися условиями

Стабильность дохода — чем менее изменён договорный доход, тем меньше риск. Это благоприятствует жилищному сектору и офисным активам с кредитными договорами и сильными оставшимися условиями.

Критичность операций — чем важнее объект и арендная плата для доходов и деловых операций, тем ниже риск. Это благоприятствует центрам обработки данных и критически важным логистическим активам.

Плотность использования — чем выше плотность людей, тем выше операционный риск заражения.

Вышеперечисленное создает краткосрочный риск для отелей, розничной торговли, ряда жилых активов и операторов flex-office. По проектам, которые уже идут или которые планируется запустить, необходимо мыслить и рассуждать в среднесрочной или долгосрочной перспективе. Комментирует Peter Ebertz:

«Поэтому сейчас важно оставаться арендодателю и арендатору «в такте» — все в одной лодке». Брокер Мартин Боннет с Berlin Finance комментирует: «При покупке инвесторы должны закладывать неопределенности и возможные риски будущего

Они должны убедиться, что в случае дальнейшего карантина у них есть средства для покрытия любых убытков из-за эксплуатационных расходов на здание, для оплаты персонала и других вещей, которые необходимо поддерживать. В таком ключе я бы рекомендовал иметь резервы минимум на 2 года»

Брокер Мартин Боннет с Berlin Finance комментирует: «При покупке инвесторы должны закладывать неопределенности и возможные риски будущего. Они должны убедиться, что в случае дальнейшего карантина у них есть средства для покрытия любых убытков из-за эксплуатационных расходов на здание, для оплаты персонала и других вещей, которые необходимо поддерживать. В таком ключе я бы рекомендовал иметь резервы минимум на 2 года».

Лучшее жилье

Да и стоят коммерческие объекты в целом дороже, чем жилье. Поэтому, как отмечает Анна Миронова (Knight Frank), многие российские инвесторы предпочитают концентрироваться на более понятной и менее дорогой жилой недвижимости. Тем более, как напоминает Виктория Кутузова, директор по продажам компании GrupoMahersol, ее можно не только сдавать, но использовать в личных целях, например, для летнего отдыха. Во многих курортных проектах предлагаются программы, согласно которым один месяц в году недвижимостью может пользоваться собственник, а на протяжении 11 месяцев управляющая компания сдает ее аренду, за что владелец получает гарантированный доход до 5-6% годовых.

В этом случае надо выбирать апартаменты с 1-2 спальнями и кондиционером недалеко от моря (не далее чем в 0,5 км от пляжа) в обжитых районах и недалеко от центра, причем в популярных туристических городах, куда просто добираться от аэропортов. Такая недвижимость пользуется спросом даже в кризисные времена.

«Например, в Португалии всегда востребованы апартаменты рядом с пляжем и с красивым видом на океан, стоимостью от 90 до 300 тыс. евро, — сообщает Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property). – Но еще лучше приобретать отдельно стоящие виллы на южном побережье, они пользуются большим спросом. Правда, в этом случае нужно рассчитывать на сумму инвестиций от 300 тыс. до 1 млн евро». «Но каков бы ни был объект, если он находится у моря и имеет систему кондиционирования, то его сдачу в аренду можно гарантировать, если он расположен в хорошем районе, аренда тоже гарантирована, а вот если купить квартиру в Испании за 50 тыс. евро в марокканском квартале, то ждать от нее гарантированный высокий доход бесполезно», — предупреждает Виктория Кутузова (GrupoMahersol).

Можно выбрать городское жилье европейских столиц и крупных финансовых центров, например, объекты Лондона, Берлина, Франкфурта, Цюриха, Женевы. Здесь выгоднее приобретать квартиры-студии и квартиры с одной — максимум двумя спальнями, расположенные в популярных у среднего класса районах, с удачными планировками и в хорошем состоянии – они наиболее ликвидны. А также выгодна недвижимость, ориентированная на студентов – небольшие квартиры недалеко от университетов либо объекты в студенческих общежитиях, хотя последнее – это скорее уже коммерческие помещения.

Перспективы рынка и окно возможностей

Адвокат Prof. Dr. Clemens Engelhardt считает: «Цены на недвижимость и, следовательно, цены на аренду были слишком высокими. Я лично думаю, что реальная рыночная цена на ближайшие месяцы — это 15–17 фактор для бизнес отелей в центре города. На рынке назревает движение, вызванное рядом факторов, которые пока не поддаются оценке:

• банки и финансисты, желающие выйти из текущих проектов;
• несостоятельность некоторых участников рынка (отельеров, застройщиков, инвесторы, финансисты);
• выход на рынок так называемых «умных денег».

«В среднесрочной перспективе часть проектов будут перепрофилироваться, часть инвесторов будет выходить и продавать активы. Пайплайн проектов точно будет меньше, но это в свою очередь приведёт к более быстрому восстановлению существующих предприятий» — комментирует Peter Ebertz.

Если вирус будет сдержан в относительно короткие сроки, то во втором полугодии 2020 года ожидается активизация глобальных инвестиций в недвижимость. Существует рекордный уровень dry powder (330 млрд. Долл. США) и давление на размещение капитала. Это обеспечит высокий аппетит инвесторов. Мы ожидаем, что как только ситуация стабилизируется и у инвесторов появится больше ясности, отложенный спрос будет выпущен во второй половине года.

Хотя инвестиции в недвижимость на протяжении многих лет колебались в результате различных спадов, общая тенденция заключалась в увеличении размещений в недвижимость. Мы не видим причин для того, чтобы эта тенденция развернулась. Недвижимость по-прежнему предлагает хорошую относительную доходность в сравнении с другими классами активов. К тому же мы стали свидетелями увеличения волатильности на рынках акций и товаров. Разница между доходностью недвижимости и доходностью государственных облигаций остаётся на историческом максимуме или около него.

Мы ожидаем увидеть продолжающиеся потоки и, возможно, увеличение размещений капитала в недвижимость в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Таким образом, воздействие COVID-19 на доходности можно даже расценивать как позитивное, так как возможно купить отличные активы по более выгодной цене.

Несмотря на текущее положение дел в секторе гостеприимства, существует большое количество отложенного спроса, который изначально начнёт поступать в виде внутреннего спроса, а затем будет поддержан и международным. Люди не перестанут путешествовать и при текущей мобильности населения мы оцениваем процесс в осстановления как динамичный, а всю отрасль — как перспективную для инвестиций.

, международный брокер зарубежной недвижимости.

Контракты и банки

Мы ожидаем, что все позитивные прогнозы операторов и отельеров прошлого года теперь будут иметь лаг в два года. Это может отразиться на отельных контрактах и взглядах банков относительно финансирования объектов.

Современные договоры аренды имеют разные компоненты и механизмы распределения рисков. Поэтому в дальнейшем на рынках мы увидим больше гибридных контрактов на базе договоров аренды.

Концептуальных изменений в работе с банками и новых форм договоров в отельной отрасли не стоит ожидать: «Банкам важен положительный Cashflow, и активный девелопмент начнётся, когда отели покажут возможность платить аренду и достигать показателей 2019 года» — комментирует Peter Ebertz, глава инвестиционной и девелоперской компании Hotels Art-Invest Real Estate Management.

Как следствие, ещё большее внимание необходимо уделить поиску хорошего оператора, который сможет удовлетворить банк и эффективно управлять активом в такое сложное время. Комментирует адвокат Prof

Dr. Clemens Engelhardt: «Неопределенность всегда имеет два основных аспекта: риск и возможность. Более чем когда-либо, операционная деятельность объекта будет ключевой для инвестора. Мы не должны забывать: это будет отельер, который должен получить доход для инвестора».

В фаворе коммерческие объекты

Жилая недвижимость может принести от 2,5 до 6% годовых в зависимости от страны и объекта (в среднем этот показатель – 3-4%), а коммерческая – до 9-10%. «Жилье обычно приносит около 5% годовых (брутто, то есть без учета затрат), а коммерческая недвижимость — в среднем 7–8%», — сообщает Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru. Так, в Лондоне, по данным Софьи Соболевской, консультанта отдела жилой недвижимости в Великобритании компании JLL, чистая (за вычетом налогов и эксплуатационных расходов) арендная доходность жилья может составлять от 2,5% до 5%, а в регионах Великобритании – около 6%, в секторе же коммерческой недвижимости чистый доход от аренды составляет в среднем 6-7%.

Ну а выбор непосредственно объекта зависит от имеющегося бюджета и личных пристрастий. Это может быть, например, торговая, офисная, гостиничная, студенческая или пенсионная недвижимость. «Мы рекомендуем к покупке, например, офисные помещения, находящиеся в долгосрочной аренде у государственных учреждений, студенческие общежития, дома для престарелых и т.д.», — говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Или, как отмечает Анна Миронова, руководитель проектов отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, можно приобрести популярные на сегодня доходные дома (т.е. дома специально строящиеся под сдачу в аренду).

Если инвестиционный капитал больше 1-2 млн евро, то можно рассматривать большие торговые центры, склады и офисные здания, а при большем бюджете предлагаются даже производства или целые отели. «Например, в Португалии сейчас продается отель стоимостью 30 млн евро. Это объект на первой линии на очень популярном курорте со стабильным доходом. Продается только потому, что владелец – человек в возрасте и хочет уйти на заслуженный отдых. Такие объекты всегда интересны, и с годами цена на них только увеличивается», — говорит Михаил Чулков, генеральный директор агентства по продаже и аренде недвижимости в Португалии MICHAEL & JENEVA Portugal Property.

Если же имеется лишь 300-500 тыс

евро, то стоит сосредоточить внимание на торговых, складских и офисных помещениях, доходных домах, ресторанах, мини-отелях и т.п. А если сумма еще меньше, то удачно инвестировать реально лишь в отдельные номера в отелях, в небольшие офисы или магазины, парковки, бары и рестораны

«Причем в стабильных странах лучше всего делать выбор в пользу таких коммерческих активов, как номера в отелях, студенческие общежития, склады самообслуживания, офисные помещения, парковочные места или даже, как бы странно это ни звучало на первый взгляд, — места на кладбищах», — перечисляет Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). Выбор таких объектов, скажем, в Великобритании или Германии очень большой.

В восточных же странах Европы, например, в Болгарии, Марина Виденова, управляющий компании «Монарх Инвест» ООД, отмечает интерес к магазинам, барам и ресторанам, расположенным в крупных городах, – эти объекты выглядят наиболее инвестиционно привлекательными. А в Чехии к этому списку можно добавить гостиничную недвижимость Праги и Карловых Вар. Если же говорить о южных странах, то там стоит приобретать коммерческую недвижимость лишь в крупных городах и на самых известных и многолюдных курортах. «Например, в Португалии для получения круглогодичного стабильного дохода лучше рассмотреть Лиссабон или Порту, в этих городах встречаются интересные предложения стоимостью от 450 тыс. евро», — говорит Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property).