Пошаговый гайд по инвестициям в коммерческую недвижимость

Оценка технического состояния помещений и зданий

Приобретая объект коммерческой
недвижимости, компания должна обладать 
достоверной информацией о его реальном техническом состоянии. Это
касается не только уже существующих имущественных комплексов, зданий и
помещений, но и объектов незавершенного строительства. Оценка технического
состояния повлияет на принятие решения о вложении средств, на определение
стоимости объекта по договору.

Для оценки технического состояния нового
или существующего объекта проводятся следующие мероприятия:

• к
  обследованию объекта и проверке документации привлекаются специалисты
  экспертных организаций, инженеры, проектировщики, юристы;
• фактическое
  обследование проводится путем визуального осмотра объекта, изучения состояния
  несущих конструкций, установления объективных характеристик отдельных элементов
  и помещений, выявления повреждений и недостатков;
• одновременно
  изучается проектная, техническая и правоустанавливающая документация, инвентаризационные
  документы БТИ, сведения ЕГРН.

По желанию собственника или инвестора
может проводиться строительная экспертиза сразу по всем направлениям. В этом
случае будет подготовлено экспертное заключение или отчет, которые заказчик
может использовать для согласования условий сделки, последующего предъявление
претензий.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость включает широкий спектр типов недвижимости, каждая из которых имеет свои уникальные характеристики и потенциал для инвестиций:

— Офисные здания (высотные башни, пригородные бизнес-парки и небольшие офисные помещения) – объекты, сдающие в аренду корпорациям или фирмам для размещения здесь собственных штаб-квартир или офисов.

— Торговые центры и магазины – предлагают предприятиям розничной торговли возможность арендовать площади для продажи собственных товаров или услуг.

— Промышленные объекты, такие как склады, распределительные центры и производственные мощности – важный элемент производственной деятельности.

— Многоквартирные жилые дома, которые используют для сдачи в аренду. Инвестиции в этот сектор могут предложить устойчивый доход от арендных платежей.

— Специальная недвижимость – например, гостиницы, медицинские учреждения (больницы/клиники), места отдыха (например, курорты или поля для гольфа) и т.д.

Проанализировав типы коммерческой недвижимости инвестор сможет выбрать сферу, которая максимально ему подойдет с точки зрения финансов и имеющегося опыта.

Управление рисками.

1. Анализ риска.

При покупке того или иного объекта можно заранее просчитать и проанализировать возможные риски. По каждому виду и типу коммерческой недвижимости есть свои, сформировавшиеся рынком допустимые нормы риска. На основе статистических данных, опыта предыдущих сделок и экспертного мнения.

У каждого инвестора есть свои допустимые нормы риска, обусловленные системой налогообложения, возможностями по привлечению заемных средств, объему собственных средств и прочее.

2. Диверсификация.

Вложение средств в разные объекты коммерческой недвижимости, позволяет снизить среднее значение риска.

Объекты можно диверсифицировать:

• По типам (торговые помещения формата street retail, офисные помещения в бизнес – центрах, гостиничная недвижимость);
• По подтипам (для торговой недвижимости это торговые и торгово-развлекательные центры; Многофункциональные комплексы; Street retail; Объекты стационарной и мобильной торговли);
• По площади помещений;
• По видам бизнеса арендаторов (продукты, общепит, банки, аптеки и так далее);
• По географии (разные районы города, разные города и регионы).

Хорошо, когда объект имеет возможность перепрофилирования (например, перевод гостиничной недвижимости в жилой фонд и наоборот).

Схема 1: невозвратный задаток

Этот способ мошенничества можно назвать самым распространенным, но и наименее затратным для жертвы. Вы рискуете потерять не всю сумму, а лишь то, что согласитесь заплатить вперед. В частности, такая схема работает при подписании предварительного договора купли-продажи.

Способ обмана. Привлекательные на первый взгляд условия, которые на поверку оказываются ловушкой. Обычно такие сделки мошенники предлагают совершить по очень выгодной цене, но только при условии уплаты задатка, который не возвращается при отказе от покупки.

Как нетрудно догадаться, квартирная сказка после этого очень быстро меняет сюжет. Покупателю становятся известны ранее скрытые от него детали, которые делают приобретение невыгодным.

Последствия. Не фатальные, но обидные. Вы лишаетесь задатка и не можете предъявить каких-либо претензий, так как по документам все чисто, а пущенную в глаза пыль к делу не пришьешь.

Олеся Трошина,Спросите себя, с какой целью продавец предлагает вам условия намного привлекательнее среднерыночных. Не поддавайтесь первому порыву и попросите время на обдумывание, в течение которого соберите максимум информации о квартире и самом собственнике.

Как проиграть 2600 $ и получить гигантский банан

Тридцатилетний Генри Гриббом очень хотел Xbox Kinect. И в 2013 году он решил, что нашел идеальный способ получить консоль практически бесплатно, он захотел просто выиграть ее на аттракционе Tubs of Fun в местном парке. Гриббом так увлекся игрой, что не заметил, как «продул» 300 долларов. А на тот момент консоль продавалась всего за 100 $. Думаете, проигрыш остановил мужчину? Нет, он пошел домой, забрал все свои сбережения в размере 2300 долларов и вернулся, чтобы получить этот «чертов Xbox».

В результате Генри потерял все. На следующий день он вернулся в парк аттракционов и обвинил руководство в том, что игра «подстроена». Чтобы угомонить мужчину и заставить его уйти, ему вернули 600 долларов и подарили игрушку – гигантский банан.

Можно инвестировать коллективно

Изучать рынок, выбирать объект и время, учитывать риски и затем работать с арендаторами — головная боль при инвестициях в недвижимость, особенно в коммерческую. Можно нанять агентов, но их цели вряд ли будут соответствовать стратегии инвестора.

Фото: pexels.com

Однако есть способ снизить риски, избежать хлопот и получать доходность выше среднерыночной. Речь о платформах коллективных инвестиций, которые последние несколько лет развиваются в России.

Работают они так:

• специалисты платформы постоянно отслеживают тенденции на рынке коммерческой недвижимости, изучают сотни объектов и отбирают только перспективные;
• для покупки каждого объекта платформа привлекает деньги инвесторов, которые хотят владеть долей в нем;
• после покупки платформа за комиссию управляет объектом и работает с арендаторами, а инвесторы регулярно получают часть арендного дохода пропорционально вложениям.

Даже если у инвестора хватает денег, чтобы купить супермаркет или склад самостоятельно, платформа коллективных инвестиций позволит диверсифицировать вложения: разместить ту же сумму не в одном объекте, а в нескольких.

Ключевые факторы успеха инвестирования в коммерческую недвижимость

Прежде чем принять решение вложить деньги в коммерческую недвижимость, необходимо учесть: Вы инвестируете, чтобы получить прибыль в результате увеличения стоимости недвижимости со временем или просто ищете стабильный доход.

Также для успешного инвестирования в коммерческую недвижимость необходимо:

1. Оценить текущие экономические условия, ведь коммерческая недвижимость существенно зависит от них.

2. Проанализировать возможный успех предприятия, планирующего арендовать помещение.

3. Выяснить стоимость собственности – это поможет вам понять, сколько денег вам нужно будет вложить в недвижимость и является ли инвестиция финансово надежной.

4. Следить за отраслевыми тенденциями – требования и функции, которые ищут арендаторы и компании, могут изменяться, и ваше имущество должно быть адаптировано к этим новым требованиям. Знание отраслевых тенденций позволяет вносить соответствующие коррективы в свою инвестиционную стратегию.

5. Выбрать правильное местоположение – когда вы думаете об инвестировании в коммерческую недвижимость, самое главное, что следует учитывать, это месторасположение. Выбор правильного района может оказать существенное влияние на то, насколько вырастет стоимость вашей собственности и какой доход вы можете получить

Коммерческая недвижимость может стать идеальным вариантом для пассивного дохода, ведь компании реже переезжают, чем семьи в жилой недвижимости. Также коммерческая недвижимость часто растет в цене быстрее жилой, что делает ее привлекательным вариантом для долгосрочного обогащения.

В какую недвижимость инвестировать выгоднее

Наиболее выгодным вариантом инвестирования считаются вложения в строительство недвижимости. Существует несколько направлений таких инвестиций, в зависимости от опыта вкладчика и величины его капитала.

Жилая недвижимость

Безопасностью и возможностью получения быстрой выгоды отличаются вложения в жилье, особенно, в новостройки. Вариантов получения прибыли с жилой недвижимости несколько:

• купить квартиру студию и сдать в посуточную аренду;
• приобрести малогабаритную квартиру и сдать в долгосрочную аренду;
• выкупить недвижимость в малоквартирном доме и перепродать;
• вложить деньги в покупку нескольких квартир на первом этаже и устроить в них хостел.

Уровень прибыли с продажи или сдачи жилой недвижимости определяется наличием ремонта и престижностью района, где она расположена.

Коммерческая недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость сопряжены с риском и больше подходят опытным инвесторам. К основным категориям коммерческой недвижимости относятся:

• офисные объекты, помещения в бизнесцентрах;
• магазины и торговые центры;
• производственные, промышленные и сельскохозяйственные предприятия, складские помещения;
• объекты сферы услуг: гостиницы, рестораны, спортивные сооружения, автосервисы.

Такие объекты пользуются высоким спросом на территории мегаполисов. Удобное расположение коммерческой недвижимости повышает ее привлекательность в глазах арендаторов и способствует повышению прибыли.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших вложений, которые, в среднем, окупаются через 7 лет.

Земельные участки

Вкладывание денег в земельные участки — надежный и выгодный вид инвестиций. Основные преимущества такого приобретения:

• земельные участки отличает доступная стоимость;
• цена земли может возрасти в несколько раз, если на территории участка будут возводиться строительные объекты;
• минимальный риск потери вложенных средств.

Наиболее выгодными, с точки зрения инвесторов, считаются земельные участки, расположенные в черте города или неподалеку от транспортных развязок. Возможность застройки и проведения коммуникаций также будет плюсом.

Загородная недвижимость

Инвестиции в недвижимость, расположенную за городом, считаются менее выгодными для ее владельцев, по сравнению с другими сегментами.

Загородные дома и коттеджи не относятся к объектам первой необходимости. Чаще всего, их приобретают и берут в аренду жители крупных городов, чтобы получить возможность отдыха в непосредственной близости к природе.

Поэтому арендаторы в первую очередь обращают внимание на наличие рядом с объектом лесных массивов, водоемов, пляжей, прогулочных зон, а также детских и спортивных площадок. Кроме того, востребованность объекта недвижимости повышается при наличии развитой социально-бытовой инфраструктуры и транспортных развязок

Строящаяся недвижимость

Вложение денег в строительство жилья — один из наиболее популярных, доступных и безопасных способов долгосрочного инвестирования. После завершения строительства недвижимость можно перепродать или отдать в аренду.

Для оценки перспективности вложения капитала в жилье, необходим личный просмотр недвижимости и оценка микроэкономической ситуации в регионе, где он расположен.

В пользу покупки жилья свидетельствуют такие факторы:

• наличие в непосредственной близости социально-бытовых объектов — торговых центров, школ, больниц, аптек, детских садов;
• высокий уровень доходов и финансовой обеспеченности людей, проживающих в регионе;
• расположенные неподалеку развлекательные учреждения — кафе и рестораны, кинотеатры и выставочные центры;
• продуманная транспортная развязка, близость станций метро и остановок общественного транспорта, парковочные пространства;
• криминогенная и экологическая безопасность района.

Стоит также обратить внимание на планировку помещений в приобретаемом жилье и количество комнат. Особо востребованными считаются малогабаритные квартиры — однокомнатные и двухкомнатные

Средний срок окупаемости строящегося жилья — 2 года.

Видео: Инвестиции в недвижимость по Роберту Кийосаки: Куда вложить деньги 2019?

Другие варианты инвестиций в недвижимость

В последние годы внимание отечественных инвесторов особенно привлекает зарубежная недвижимость. Вложения в объекты, расположенные на территории других государств, классифицируются, как надежные и доходные

При сдаче зарубежной недвижимости в аренду владельцы получают высокий доход в стабильной валюте. При этом стоимость иностранных объектов быстро растет, что дает возможность их перепродажи и получения хорошей прибыли.

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

1. Перепродажа объекта по более высокой цене. Наиболее выгодно начинать инвестирование на этапе строительства объекта, когда он находится на стадии котлована. Именно в это время цена максимально привлекательна.

Но и риски нарваться на недобросовестного застройщика высоки, поэтому перед покупкой следует собрать как можно больше информации о застройщике и завершенных им объектах. Чаще всего для подобных целей инвестирования приобретаются торговые и офисные помещения.Сдача помещения в аренду. Арендный бизнес на коммерческой недвижимости более привлекателен по финансовым показателям, так как цена на квадратный метр у таких объектов на порядок выше, чем у жилой.

Тем не менее, выбирая коммерческую недвижимость, нужно понимать, что этот вид инвестирования имеет специфические риски: найти арендаторов несколько сложнее, чем для жилого помещения, так как предпринимателей существенно меньше, чем людей, которым требуется жилье.

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

Как рассчитать ликвидность недвижимости? Прежде всего она зависит от:

1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
2. Технических показателей здания ( площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

1. Наиболее престижная зона включает все районы внутри Бульварного кольца, территории исторической застройки: Арбат, Патриаршие пруды, Остоженка-Пречистенка. Стоимость коммерческой недвижимости здесь может доходить до 400 000 руб за 1 кв м.
2. Следующая зона включает все районы, окружающие территории первого порядка, в пределах Кольцевой ветки московского метрополитена (Бульварное, Садовое кольцо). Стоимость недвижимости коммерческого назначения здесь составит от 200 000 до 400 000 руб за кв м.
3. Одна из наиболее востребованных и популярных зон: районы внутри Третьего Транспортного Кольца, близлежащие районы к Ленинскому, Кутузовскому, Ленинградскому и Комсомольскому проспектов, проспектам Вернадского и Мира. Для инвестора могут быть привлекательны объекты этих районов в связи с близостью транспортных развязок, а также наличием станций метрополитена.

Миллион на свалке

Жительнице Израиля, имя которой не указывается, удалось скопить колоссальную сумму в 1 миллион долларов. Она не доверяла банкам и хранила деньги в матрасе. И в 2009 году, когда рухнула вся банковская система, женщина, наверно, была очень довольна своим решением, ведь ей удалось сохранить свои сбережения, тогда как другие вкладчики потеряли буквально все. Но, как оказалось, это был худший выбор в ее жизни.

Ее заботливая дочь в один «прекрасный» день решила, что матрас матери слишком стар. Поэтому она купила ей новый, как сюрприз. И, не задумываясь, выкинула старый. Откуда же ей было знать, что в нем хранились деньги? К тому моменту, как девушка узнала о своей грандиозной ошибке, матрас уже увезли уборщики мусора. И найти его на свалке не удалось.

Где найти выгодный объект для инвестирования в коммерческую недвижимость?

Коммерческая туристическая недвижимость – это гостиничные комплексы или группы апартаментов, расположенные в туристически привлекательных местах или регионах.

Перспективным направлением для инвестиций в туристическую коммерческую недвижимость является Индонезия, в том числе остров Бали. По оценкам экспертов, размер чистой прибыли от продажи апартаментов, приобретенных на Бали на этапе строительства через три года составит 44%. При сдаче недвижимости в аренду возвратить вложения можно за 5-6 лет. Однако инвестор должен тщательно выбирать застройщика, лучше, чтобы у него был международный опыт работы

Важно также обращать внимание на тип недвижимости и месторасположение. Выгодным вариантом инвестирования на Бали является приобретение апартаментов премиум-класса ANTA Residence Canggu от надежного международного застройщика ANTA Group. Преимуществом комплекса является управление профессиональной управляющей компанией, работа которой позволяет инвестору получать регулярный доход без участия

Преимуществом комплекса является управление профессиональной управляющей компанией, работа которой позволяет инвестору получать регулярный доход без участия.

Также привлекательный рынок недвижимости, где вы сможете получить высокую прибыль от инвестиций, имеет Турция. Большинство инвесторов предпочитают покупать в Турции апартаменты бизнес-класса, ведь такое вложение является хорошим вариантом, как для жизни, так и для инвестиций. Подробно о преимуществах инвестирования в недвижимость Турции читайте здесь.

Инвестирование в коммерческую недвижимость требует тщательного разбирательства, но и предлагает значительную выгоду. Оставаясь в курсе рыночных условий и используя просчитанные методы принятия риска, придерживаясь принципов надежного инвестирования, можно легко достичь успеха в секторе коммерческой недвижимости.

Сфера применения бескаркасных ангаров

Вы, наверняка, удивитесь, когда узнаете, что у применения бескаркасных ангаров практически нет ограничений.  Главное – выбрать подходящее под сферу применение объекта место!

• Логистические центры – это то, чего всегда не хватает крупным городам вблизи транспортных развязок и не только. Отправление, прием, складирование товаров, размещение и распределение – это все только часть услуг, которые производят компании. Сюда же относится работа с документами на всех стадиях деятельности. Бескаркасные ангары могут быть легко приспособлены под логистические комплексы.
• Складские помещения от холодных складов до ангаров холодильников. Стройку можно организовать как рассчитывая загрузить склад товарами конкретных производителей, проведя переговоры заранее, так и ориентируясь на спрос. Анализируя рынок коммерческой недвижимости, можно найти нишу для будущего склада и построить ангар быстро и дешево в таком месте, где от арендаторов не будет отбоя.
• Производственные помещения любого функционала и объема. Так как бескаркасные ангары по площади могут быть абсолютно разными, то и производственные мощности в них можно разместить от мала до велика. Опять-таки, есть возможность заключить предварительные договоры с будущими арендаторами и снизить риски не заполнить площади.
• Торговые и развлекательные комплексы, включая спортивные и тренировочные базы. В последнее время особенно популярны круглогодичные катки, при этом окупаемость таких площадок очень привлекательная для инвесторов.
• Ремонтные мастерские и все что связано с автомобилями и транспортными средствами в принципе. От ангара для небольших самолетов до тюнинг ателье, любая задумка просчитывается и реализовывается на базе бескаркасного ангара.

Инвестиции в офисную недвижимость

Инвестиции в Украине вкладывают в офисные помещения, расположенные в жилых домах или в специально возведенных офисных центрах. Наибольшим спросом пользуются помещения от 50 до 200 кв.м, находящиеся в центральных и сопредельных с ними районах, а также возле станций метро. Увеличивают привлекательность объекта расположенные рядом парковки, кафе, рестораны и крупные торговые центры. Срок окупаемости такого проекта составляет 8-10 лет. Если приобрести имущество на этапе строительства здания, можно  сэкономить 25-35% стоимости и сократить срок возврата вложенных средств на пару лет.

Рентабельность бизнеса зависит от вида объекта. Арендная плата составляет 1-2% от его стоимости. Поэтому помещения повышенной комфортности, расположенные в местах деловой активности, позволяют заработать больше на 10-15% больше. 

Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд

Как ясно из предыдущего материала, работать с коммерческой недвижимостью намного сложнее, чем с жилыми квартирами и домами. Очевидные недостатки этого бизнеса:

• Проблематичность ценообразования. Актуальную рыночную стоимость квартиры любой опытный риелтор назовет практически с первого взгляда. Для грамотной оценки объекта деловой недвижимости требуется учитывать слишком много обстоятельств, и все равно легко ошибиться.
• Сложное прогнозирование ценовой динамики. На перспективы роста или падения стоимости объекта влияют многочисленные макро- и микроэкономические факторы.
• Высокие управленческие и эксплуатационные расходы. Поддержание технического состояния объекта коммерческой недвижимости требует затрат независимо от того, используется ли оно полезно или простаивает.
• Высокая цена входа. Квартира, например, в среднем стоит дешевле салона красоты.
• Сомнительная ликвидность. Продать объект делового назначения сложней, чем жилое помещение – на него намного меньше покупателей.

И все равно, несмотря на многочисленные риски, связанные с объектами делового назначения, желающие вкладывать в них деньги находятся. Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость:

• Относительно низкая конкуренция. Вкладывается в сложный и рискованный бизнес всегда меньшее количество инвесторов, чем в проверенное надежное дело.
• Приобретя хороший объект и сдав его в аренду, инвестор обеспечивает себе стабильный доход на длительный период.
• Отношения с арендатором строятся на договорной основе, обеспеченной действующим законодательством.
• В долгосрочной перспективе цена объекта растет быстрее инфляции и обеспечивает доход, значительно превышающий банковские ставки.

В результате действия этих факторов, инвестор в деловую недвижимость может достичь более высокой рентабельности, чем его коллега, специализирующийся на жилом фонде.

Способы получения доходов

Существует 2 основных способа получения прибыли от коммерческой недвижимости:

• сдача в аренду;
• перепродажа за большую стоимость.

Передача имущества в аренду является удобным и относительно легким способом получения хорошего дохода. Необходимо только следить, чтобы арендные каникулы не затягивались. Используя все возможные способы продвижения объекта, можно найти надежного арендатора, обеспечивающего стабильный и высокий доход.

Второй способ инвестирования не менее привлекательный. Если удачно выбрать объект недвижимости, можно перепродать его на 50-100% дороже. Чтобы получить такой же доход, сдавая имущество арендаторам, нужно потерять на несколько лет больше. Выбирая, куда вложить деньги, стоит рассматривать сразу оба способа. Можно попытаться сразу перепродать имущество. Если реализовать его по большей цене не удается, целесообразно отдать его в аренду.

Пару слов о жилой недвижимости

Квартира в новостройке

В 2008 году можно было купить квартиру в новостройке и через пару месяцев перепродать ее с доходностью в 40%. Сегодня заработать на перепродаже «первички» крайне сложно.

Приобрести квартиру не проблема – гораздо трудней найти покупателя, готового купить ее «с накруткой». Между моментом покупки и продажи может пройти несколько лет. И все это время владелец объекта несет расходы на содержание объекта. В редких случаях доходность сделок доходит до 20%.

Очень маловероятно, что цены на жилье в России в обозримом будущем вырастут. К Москве это тоже относится, учитывая грандиозные планы московской мэрии по вводу на рынок гигантского объема нового жилья в рамках реновации.

Квартира под сдачу в аренду

В 2017-м покупать жилую недвижимость под сдачу в аренду эксперты не рекомендуют. Серьезные издержки на покупку и содержание жилых квартир «роняют» доходность аренды ниже процентов по депозитам. Уровень дохода от сдачи в долгосрочную аренду в России приближается к европейскому: 4-6% годовых. Да и по временным затратам сдача помещений в аренду больше напоминает свое дело, чем пассивные инвестиции.

Поэтому на вопрос «взять кредит или копить» я обычно отвечаю: «только без ипотеки». Время, когда заработок на жилье перекрывал ставки по ипотеке – уже позади.

Риски и «подводные камни»

В отдельном рассмотрении нуждается тема рисков, связанных с инвестированием в коммерческую недвижимость. На данный момент есть 3 группы рисков:

• политические;
• экономические;
• юридические.

Политические риски обусловлены неопределённостью геополитического позиционирования России. Непоследовательность российской внешней политики приводит к постоянному балансированию между «центрами силы», что вызывает частую смену приоритетов и союзников. Это крайне негативно сказывается на международной безопасности, приводит к войне разнообразных санкций и контрсанкций. Как следствие, страдают отрасли экономики, связанные с торговлей, туризмом и массовыми мероприятиями. До сих пор нет твёрдых гарантий проведения чемпионата мира по футболу 2018 года, а ведь именно на него завязан гостиничный бизнес тысяч инвесторов.

Не менее сложная ситуация связана с продолжающимися кризисными явлениями в российской экономике, имеющими внутренние, системные причины. Её однобокая, ориентированная на экспорт сырья, структура оказалась не способна противостоять падению цен на нефть и газ. К сожалению, нет никаких оснований считать, что в ближайшие годы ситуация существенно поменяется. Дефицит валюты по-прежнему будет оказывать давление на деловую активность в большинстве отраслей экономики, в особенности на розничную торговлю и сервисное обслуживание зарубежной техники.

К юридическим рискам следует отнести попытки властей РФ изыскать новые источники для финансирования бюджета и госпрограмм, заткнуть образовавшиеся финансовые бреши. Кроме упомянутого введения системы рейтинга для гостиничных заведений, стоит помнить, с 1 января 2017 кадастровая оценка недвижимости полностью находится в руках государства. Чем бы ни было обосновано такое решение, оно открывает большие возможности для произвола со стороны коррумпированных чиновников. Расчёт налога на недвижимость исходя из её кадастровой стоимости уже создал серьёзные проблемы для бизнеса. Теперь же оспорить саму оценку стоимости стало невозможно. Дополнительные проблемы могут возникнуть также у малого бизнеса при выведении недвижимости из жилфонда. Наконец, неопределённость царит вокруг темы инвестиций в платные парковки. Едва ли стоит ждать большого инвестиционного спроса на них в отсутствии регулирующего закона.

Но это всё ситуационные риски, связанные непосредственно с переживаемым Россией периодом общего системного кризиса. Однако, есть и риск совершенно другого рода. Если частный инвестор выступает как физическое лицо, то по российскому законодательству он может быть обвинён в незаконной предпринимательской деятельности

И не важно, что инвестор заключил договор с арендатором и честно платит подоходный налог. Если его инвестиционная деятельность сопряжена с получением крупного дохода, то она может подпадать по статью 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство», что грозит арестом на срок 6 месяцев

Здесь, как водится, есть простор для творчества контролирующих органов. Поэтому настоятельно рекомендуется оформление индивидуального предпринимательства.

P.S.

Всем профита!

28.02.2017

Схема 3: многократная продажа

Способ обмана. Этой схемой часто пользуются нечистые на руку риелторы, а иногда и застройщики, которые понимают, что не смогут закончить объект. Зачем совершать одну сделку, если можно продать ту же квартиру нескольким желающим? С юридической стороны такие сделки обычно не вызывают подозрений, ведь каждому покупателю предоставляется комплект настоящих документов.

Последствия. Вы не можете нормально пользоваться приобретенным жильем, так как у вас есть конкуренты — такие же жертвы обмана. И далеко не факт, что вы сможете сохранить квартиру за собой.

Олеся Трошина,Стоп-сигналом для вас должно послужить требование оплатить сделку до переоформления документов. Перевод денег — это финальная процедура. Ей предшествует заключение договора и его регистрация в Росреесте. И уже после этого приходит время доставать кошелек.

Резюме

Какие плюсы имеет инвестиция в недвижимость коммерческого направления:

• сравнительно низкий срок окупаемости, высокие доходы;
• растущий спрос на аренду;
• долгосрочный пассивный доход при стороннем управлении;
• рост объекта в цене;
• легче получить кредит в банке под залог.

Минусы такого капиталовложения:

• необходим внушительный стартовый капитал;
• ликвидность снижена: как правило, продажа кафе или магазина затягивается с поиском покупателей;
• чувствительность к изменениям покупательского спроса при «проседании» экономической ситуации в стране.

Со временем меняются направления, мода и тренды, но недвижимость всегда остается подходящим способом вложения средств. К примеру, популярность инвестирования ПИФ сегодня упала – это мероприятие не приносит доходов. Краудфанинг – напротив, популярен – это новый формат капиталовложения.