Приняты правила возмещения доходов кредиторам строительных компаний

Связь бридж кредита и венчурного финансирования!

Начинающие предприниматели могут претендовать на данный вид займа от инвесторов, которые ранее финансировали компанию или имели дело с областью её освоения.

Более того, современный рынок предлагает внушительное количество венчурных фондов, главной специализацией которых является бридж-спонсирование своих клиентов.

Но нужно помнить, что обращаться данного рода финансовые подразделения целесообразно в том случае, если банковские инвесторы по каким-либо причинам отказываются предоставлять денежные средства на развитие бизнеса.

Ситуации, в которых бридж-кредитование (или бридж-ноты) оказывается в прямом смысле слова единственным финансовым источником, на сегодняшний день не являются большой редкостью для банков.

Особенность таких ситуаций заключается еще и в том.Что иногда заинтересованность главенствующих акционеров и заёмщиков в одном и том же деле может взаимоисключать друг друга, т.е. буквально противоречить интересам обоих сторон.

Но, как правило, преимущество от таких «столкновений» получают именно держатели бридж-нот, а не инвесторы.

Из всего вышесказанного следует, что главной отличительной чертой данного кредитования, является непосредственная связь с планом реализации проекта: если план составлен чётко и следующий шаг развития обещает интенсивный рост прибыли – долгосрочное финансирование заёмщику обеспечено.

Возможно заинтересует:
« »

Наряду с этим клиенты могут претендовать на получение кредита не только для успешной реализации запущенного проекта, но и для собственных нужд, не терпящих отлагательств.

Например:

погашение других «горящих» кредитов (чаще всего просроченных);
осуществление крупных покупок по выгодным ценам (транспорт, предприятия, земельные участки и и.д.);
финансирование расходов, тесно связанных с переформированием площадей, сдаваемых в аренду (это позволит в ближайшем будущем привлечь платёжеспособных арендаторов, готовых платить в несколько раз больше за площадь, что и повысит конечную прибыль владельца помещений);
создание архитектурного (дизайн)-проекта с целью воссоздать, отреконструировать, усовершенствовать внешний/внутренний облик здания (что так же поможет в будущем ускорить рост прибыли владельца);
подготовительные работы с документацией и конкурсными решениями с целью получения еврофинансирования для развития бизнеса;
приобретение новой дорогостоящей недвижимости (квартиры, дома, дачи и т.д.).

Нюансы

Компании привлекают бридж-финансирование для:

Помимо бридж-кредита, фирмам доступны и другие виды займов и отсрочек, например:

Услуги факторинга — актуально для поставщика, которому платят с отсрочкой. Чтобы получить деньги сразу, а не через несколько месяцев, поставщик заключает договор с посредником, который за определённую комиссию сразу переводит оплату за поставленный товар.

Бридж-кредит также используют при долевом строительстве и в ипотечном кредитовании. Например, владелец квартиры хочет её продать и купить жильё побольше. Промежуточное финансирование позволит ему приобрести новую жилплощадь до продажи старой.

В России банки выдают такие кредиты на срок от шести месяцев до двух лет на сумму до 70% от стоимости первоначального жилья. Эти деньги оформляют как первоначальный взнос по ипотеке. У владельца недвижимости появляется время, чтобы спокойно продать свою старую квартиру, но нужно учитывать, что до продажи она будет находиться в залоге у банка.

Примечания

Кредитные требования и примеры банков

Бридж-кредиты обычно предоставляются кредиторами лицам или компаниям, которые имеют определенные финансовые обязательства или проекты, и нуждаются в дополнительном финансировании до получения основного кредита. Кредиторы могут быть как банками, так и независимыми кредитными компаниями.

Примеры банков, предоставляющих бридж-кредиты, включают такие финансовые учреждения, как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и другие.

Плюсы и минусы бридж-кредита

Бридж-кредиты имеют свои плюсы и минусы, которые важно учесть при принятии решения о получении этого типа кредита

Плюсы	Минусы
Быстрое получение финансового ресурса до получения основного кредита	Высокая ставка процента по сравнению с обычными кредитами
Возможность преодолеть финансовую пропасть и достичь наибольшего потенциала	Дополнительные финансовые обязательства до получения основного кредита
Удобство и доступность для физических и юридических лиц	Риск не получить основной кредит и возникновение проблем с выплатами

Несмотря на минусы бридж-кредита, в практике финансового обеспечения проектного финансирования он широко употребляется.

Как получить бридж-кредит

Для получения бридж-кредита необходимо обратиться в банк или кредитора, у которого вы планируете получить основной кредит, и узнать о требованиях и условиях, которые нужно выполнить для получения бридж-кредита. Все детали и документы могут зависеть от конкретного банка и ситуации заемщика.

Например, для получения бридж-кредита на покупку квартиры будет необходимо предоставить документы, подтверждающие обязательства по оплате квартиры и доказательства принадлежности этого имущества.

Однако, стоит отметить, что бридж-кредит не является доступным всем и есть определенные условия, при которых его можно получить. Необходимо внимательно ознакомиться с договором и консультироваться с финансовым специалистом, прежде чем решиться на бридж-кредитование.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков. Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке. Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций. Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках. А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест. Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала. Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

Бридж-финансирование с точки зрения частных клиентов

На практике краткосрочные кредиты под залог ликвидного имущества наиболее распространены в сфере банковского кредитования для частных лиц. Например, услуга перекредитования (рефинансирования) ипотеки под залог недвижимости позволяет клиентам снизить переплату по банковскому продукту, получить отсрочку платежей. Наиболее близким аналогом бридж-финансирования для частных клиентов выступает кредитная карта, позволяющая многократно использовать заёмные средства, регулярно пополняя баланс.

Востребованность бридж-кредитов среди частных клиентов обусловлена следующими преимуществами:

Минимальный пакет документов для получения средств. Большинство банков выдаёт краткосрочные кредиты на основе данных паспорта и справки 2-НДФЛ. Анкета заёмщика состоит из нескольких пунктов, процесс одобрения кандидатуры клиента занимает несколько минут.
Минимальная пороговая сумма. В отличие от целевых долгосрочных кредитов, экспресс-кредитование позволяет заёмщику получить минимальную сумму в короткий срок. Например, при оформлении кредитной карты можно запросить лимит в 30 тысяч рублей, МФО (микрофинансовые организации) рассматривают заявки на сумму от тысячи рублей.
Гибкие сроки погашения задолженности. С точки зрения частных лиц, бридж-финансирование призвано оплатить срочные нужды клиента, заёмщик планирует вернуть долг в течение нескольких месяцев.

Основным недостатком экспресс-кредитов для граждан является высокая процентная ставка за пользование средствами банка или МФО. Бридж-кредиты созданы для оплаты срочных непредвиденных расходов, однако регулярное оформление краткосрочных займов увеличивает долговую нагрузку гражданина.

Что такое эскроу-счет простыми словами

Эскроу-счет (escrow account в переве с англ. целевой депозитный счет) – это банковский счет, на котором хранятся денежные средства одной стороны сделки до тех пор, пока вторая сторона не выполнит свои обязательства, после чего содержимое счета передается ей. На примере долевого строительства: застройщик не получит внесеннные на эскроу-счет деньги покупателей квартиры до тех пор, пока дом не будет принят в эксплуатацию.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны:

Депонент – юридическое или физическое лицо, открывшее счет и положившее на него деньги. Проще говоря — покупатель.
Бенефициар – лицо, которому будут перечислены деньги, когда условия договора будут выполнены. Продавец товара или услуги.
Эскроу-агент – банк, в котором открыт счет эскроу.

Гарантом сделки выступает банк, он контролирует этапы сделки и определяет, выполнены требования договора между покупателем и продавцом, или нет. А вот сами правила сделки прописывают стороны. Именно они решают, при каком именно условии продавцу будут выданы деньги с эскроу-счета.

По форме счет эскроу напоминает банковскую ячейку или аккредитив, но есть и серьезные отличия от этих инструментов – о них мы поговорим в соответствующей главе.

Сфера применения эскроу-счета

Блокировка выплат до момента исполнения договора применяется в тех сферах, где от заключения сделки до передачи товара покупателю проходит какой-либо период времени и есть риск, что продавец не передаст товар, если получит деньги вперед, либо товар будет не с теми характеристиками, которые требуются покупателю. Это следующие сферы:

Долевое строительство;
Купля-продажа недвижимости;
Купля-продажа ценных бумаг;
Операции с товарными знаками;
Операции с изобретениями, моделями, промышленными образцами;
Операции с объектами интеллектуальной деятельности.

Пример

Продавец и покупатель квартиры договорились, что деньги за объект будут переданы сразу после подписания договора купли-продажи. Договор подписали, продавец взял деньги, но пока ехал регистрировать переход права собственности в Росреестр, попал в аварию и погиб. Квартира перешла к его наследникам, деньги покупателя исчезли. Покупателю придется доказывать факт совершения сделки, обращаться в полицию для поиска денег и т.д. Обратный пример: стороны договорились, что покупатель заплатит за приобретение квартиры только после регистрации сделки в Росреестре. Сделка зарегистрирована, право собственности на квартиру перешло к покупателю, а он заявил, что деньги давно уже отдал продавцу и больше ничего платить не будет. Продавцу придется доказывать, что он ничего не получал от покупателя. Обеих неприятных ситуаций можно избежать, если деньги внесены покупателем на счет эскроу. Тогда продавец получит их только после предоставления документа из Росреестра или выписки из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). В любом другом случае средства вернутся назад покупателю. Но и забрать их по собственному желанию покупатель не сможет, банк ему не позволит это сделать, пока продавец не подтвердит отказ от сделки.

По каким законам банки используют счета эскроу

Порядок работы с эскроу-счетами закреплен в параграфе 3 главы 45 Гражданского кодекса РФ. В нынешнем виде эти законодательные новации действуют с ноября 2017 года – именно тогда и началось в РФ активное использование операций со счетами эскроу. Основная сфера применения таких счетов – долевое строительство. Здесь операции блокировки средств до выполнения условий договора определяются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 (статья 15.4, внесена в закон в июле 2018 года).

Метафорические карты – что это

Для решения всех этих и многих других проблем используются метафорические карты. Это психологический инструмент, они не имеют ничего общего с гаданиями, карточными играми и прочими подобными занятиями, так что совершенно не заслуживают подобного предвзятого отношения. Представляют собой набор картинок разной тематики, с текстами или без, с одной стороны одинаковая у всех рубашка, с другой – какой-то рисунок или фото. Все изображения, как правило, неоднозначны и, соответственно, не предполагают однозначной трактовки.

Методика работы с метафорическими картами основана на обращении к нашему подсознанию, в котором, как известно, и кроются ответы на все наши вопросы. Причем обращение это происходит не напрямую, а опосредовано, через карты. Когда мы высказываем ассоциации, которые возникают у нас в связи с ними, мы вроде бы говорим не о себе, а о карте, поэтому это не вызывает у нас сопротивления. Но при этом откуда берутся все наши ассоциации? Конечно, они все о нас и связаны с нашими мыслями, чувствами и настроениями. И так человек рассказывает вроде бы о картах и вдруг понимает, что говорит-то на самом деле о себе, причем именно о том, что в действительности его заботит, волнует и занимает.

Какие виды краткосрочного финансирования доступны компаниям-новичкам?

Программы кредитования компаний, недавно вышедших на рынок, отличаются сравнительно высокими процентными ставками и небольшими сроками предоставления заёмных средств. В зависимости от предоставленного заёмщиком обеспечения и выбранных каналов инвестирования различается четыре вида заимствований.

Инвестиционное кредитование предприятий. Такой вид кредита предоставляется банковскими организациями на наиболее выгодных для нового предприятия условиях. Заёмщику нужно подать в банк документы, подтверждающие финансовую состоятельность, подготовить договоры поручительства (гарантом платежа выступает сторонняя организация), а также передать кредитору бизнес-план проекта, ТЭО (технико-экономическое обоснование прибыльности), проектную и сметную документацию. К сожалению, ввиду обилия документов и длительности рассмотрения заявок заёмщиков, инвестиционные кредиты не используются предприятиями, нуждающимися в оперативном получении средств. Невысокие процентные ставки по инвестиционным кредитам предоставляются только клиентам, оформившим залог на ликвидные активы, поэтому этот вид финансирования чаще используется крупными компаниями.

Синдицированное кредитование бизнеса. Такие кредиты предоставляются группой банков-кредиторов во главе с организатором процесса заимствования. Список документов, необходимых для получения займа, аналогичен перечню для выдачи инвестиционного кредитования, однако заявки рассматриваются более оперативно. Обычно синдицированные кредиты выдаются по рекомендациям банков, обслуживающих расчётные счета компаний, недавно вышедших на рынок. Например, консалтинговая компания открыла счёт в банке Уралсиб, затем запросила кредит на развитие бизнеса. Кредитный специалист банка Уралсиб обратился к коллегам из Альфа-банка и Сбербанка, передал финансовые документы потенциального заёмщика, и консалтинговое агентство получило кредит за счёт вложений трёх финансовых учреждений.

Кредиты под залог долговых ценных бумаг (векселей или облигаций). Такие кредиты выдаются банками на основе проспекта эмиссии векселей или облигаций на фондовом рынке. Компания-заёмщик обращается к андеррайтеру (специалист по оценке рисков вложений), регистрирует и выпускает долговые ценные бумаги на биржу, затем банк перечисляет заёмные средства. Теоретически вексельные или облигационные займы выгодны компаниям, проценты по кредиту могут нивелироваться за счёт роста курса долговых ценных бумаг на бирже. На практике оформление и выпуск ценных бумаг может занимать несколько месяцев, стоимость услуг андеррайтера высока, поэтому новые компании редко оформляют такие кредиты.

Получение бридж-нот (бридж-финансирование). Бридж-финансирование компании состоит в выдаче средств под залог конвертируемых долговых нот (расписок). Банк и заёмщик составляют соглашение с условиями конвертации бридж-нот в акции (устанавливается дата размещения ценных бумаг на бирже). Дополнительно оформляется договор залога на имущество или финансовые активы компании. Бридж-финансирование предоставляется на срок не более 12 месяцев, обычно деньги перечисляются несколькими траншами (платежами), при благоприятной финансовой ситуации заёмщик возвращает средства раньше даты, обозначенной в бридж-ноте. Бридж-финансирование отличается минимальным набором документов, ускоренным процессом рассмотрения заявки заёмщика. Как правило, bridge financing предоставляет существующий инвестор, уже вкладывавший деньги в данный развивающийся бизнес.

Бридж-финансирование компаний, недавно вышедших на рынок, совмещает оперативность синдицированных кредитов и надёжность инвестиционного кредитования. Заёмщик (компания) предоставляет минимум документов и быстро получает деньги, бридж-нота защищает банк-кредитор от финансовых потерь в случае невозврата кредита. Перед оформлением бридж-кредита заёмщику следует рассчитать максимальный срок кредитования и учесть дополнительное время для подготовки к размещению акций или других ценных бумаг на фондовом рынке.

Как это работает

Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров. За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.

Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения

Например, если рыночная стоимость заложенной земли — 10 млн, то максимальный кредит, который даст банк в этом случае — 7 млн. Многое зависит от региона: если Москва и Санкт-Петербург все-таки могут рассчитывать на 70%, то регионы обычно довольствуются 50%. Это своеобразная страховка для банка: традиционно считается, что региональные проекты менее маржинальны, а значит, вхождение в них более рискованно.
LTV (Loan-to-Value Ratio) — это коэффициент «кредит/залог», то есть отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Если, по расчетам банка, у застройщика этот показатель ниже 1,25, считается, что заемщик имеет не слишком устойчивую позицию. А значит, на бридж-кредит рассчитывать не приходится. Конечно, решение об уровне устойчивости — самое противоречивое во всей процедуре. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты — предоставить исчерпывающий пакет документов.

Что такое бридж-кредит, и можно ли его выдавать физлицу?

Например, Вам приглянулся новый дом, но денег на его покупку у Вас нет. Необходимо продать старый дом, чтобы на полученные деньги приобрести новый. Но Вы или продавец не хотите ждать, пока он будет продан. Бридж-кредит дает возможность купить новый особняк раньше, чем будет продан старый.

Примером бридж-кредита является семимиллиардный (7,16) кредит Греции через EFSM, чтобы спасти Элладу от «незамедлительного дефолта».

Конечно, Греция это не физическое лицо, но и отдельным гражданам такие кредиты выдаются. Воспользуйтесь услугами специализированного сервиса, и он подберет Вам отечественные финансовые организации, выдающие такой кредит:

А мы расскажем о банке «Оранжевый» (головной офис в Санкт-Петербурге), предлагающем клиентам бридж-кредит. Сумма займа в пределах 1-50 млн. рублей. Кредит выдается под 23% (минимум) на срок от 4-х до 12-ти месяцев.

Требования к заемщику следующие:

Возраст – в пределах 23-65 лет; Стаж работы – на последнем рабочем месте от трех месяцев; Подтверждение дохода – запрос работодателю, справка по форме финансовой организации, справка 2-НДФЛ.

Гражданство РФ — не обязательное условие. Из документов, вместе с заполненной анкетой, достаточно предъявить паспорт.

Следует понимать, что бридж-кредит надо брать, когда за покупку нового имущества можно будет расплачиваться средствами от продажи старого.

Дополнительную информацию (место заключения договора, досрочное погашение, время выдачи займа) можно получить, связавшись со служащими банка.

Бридж кредит – это особый вид банковского займа, относящийся к категории промежуточных или вспомогательных кредитов.

Такие кредиты принято выдавать на строго установленный срок, а именно — не более одного года, и под приличный «капающий» процент. Выдаваемый банком на какие-либо безотлагательные нужды, которые должны быть удовлетворены в максимально короткие сроки.

Оформлять кредит данного рода могут как физические лица, так и юридические. Особенно широко данный вид распространен в области венчурного финансирования, что представляет собой инвестицию в какое-либо дело (бизнес) с целью получения процента от общей прибыли в дальнейшем.

Инвестиции данного рода в большинстве своём предполагают огромные риски. Чаще всего они направляются на организации, разрабатывающие продукцию в сфере IT и другие высоко-прибыльные отрасли.

Оформление бридж-кредита может быть уместным в том случае, если «новоиспечённое» предприятие еще не успело себя окупить, но истратило все выделенные на развитие бизнеса финансы.

Иными словами — это реальная возможность для молодых и перспективных компаний получить средства в кратчайшие сроки на расширение бизнеса или усовершенствование работы предприятия.

Какие требования предъявит банк

Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.

По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.

Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.

Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь. Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок
, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях. Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.

Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров
с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.

Как избежать субординации

Под субординацию легко попасть, а выбраться из нее практически невозможно, поскольку субординируется само требование, а не кредитор.

Даже если КДЛ уступит независимому кредитору свое право требования к должнику, которое уже было субординировано или только подлежит субординации, то от этого ничего не изменится.

Нельзя передать больше прав, чем имеешь. Уступка требования не может поменять очередность его удовлетворения (п.7 Обзора). Независимый кредитор получит “порочное” требование с пониженной очередностью удовлетворения.

Поэтому цессионариям надо очень чщательно изучать последствия цессии.

В Обзоре указывается лишь на две возможности для КДЛ избежать субординации в результате предоставления должнику компенсационного финансирования в период имущественного кризиса — это либо договориться с мажоритарным кредитором, либо владеть акциями (долей в уставном капитале) должника исключительно в качестве обеспечения возврата финансирования, а не для распределении прибыли должника.

1. Соглашение с мажоритарным кредитором

В п.10 Обзора сказано: “Если предоставление займа лицом, контролирующим должника, в условиях кризиса последнего было обусловлено наличием соглашения займодавца с не связанным с должником мажоритарным кредитором, очередность удовлетворения требования контролирующего лица не понижается при условии, что данным соглашением не были нарушены права и законные интересы миноритарных кредиторов, не участвовавших в этом соглашении”.

Имеется ввиду ситуация, когда КДЛ приходит к мажоритарному кредитору, открыто говорит о наступлении у должника имущественного кризиса и предлагает согласовать план по преодолению этого кризиса, по которому КДЛ предоставляет должнику компенсационное финансирование.

Если мажоритарный кредитор одобрит такое компенсационное финансирование, то даже в случае провала плана спасения должника и наступления банкротства, требование такого КДЛ не будет понижено в очередности.

Главное, чтобы вследствие реализации такого плана положение не участвовавших в соглашении миноритарных кредиторов не ухудшилось по сравнению с тем, как если бы финансирование не предоставлялось, а имущество должника немедленно реализовывалось бы в ликвидационной процедуре.

2. Обеспечительный характер владения акциями (долями)

В п.11 Обзора сказано: “Наличие у кредитора, предоставившего должнику финансирование, права контролировать деятельность последнего для обеспечения возврата этого финансирования не является основанием понижения очередности удовлетворения требования такого кредитора, не преследующего цель участия в распределении прибыли должника”.

Например, независимый кредитор выдает должнику заем, а в качестве обеспечения возврата этого займа КДЛ передает данному независимому кредитору акции должника в залог с правом голоса или в собственность по сделке репо (продажа с правом обратного выкупа).

Такой независимый кредитор формально становится КДЛ, поскольку получает более 50% голосов на собраниях акционеров должника и может его контролировать.

Однако все понимают, что это лишь временное и формальное владение акциями. У такого кредитора нет цели управлять должником и получать от него дивиденды. Его цель — обеспечить возврат займа и получить процентный доход.

Поэтому исходя из принципа “приоритета существа над формой” такой кредитор (если он конечно не пользовался полученными корпоративными правами по собственному усмотрению) остается независимым и его нельзя признавать КДЛ, а значит и нельзя понижать в очередности.

Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:

секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.

В то же время не требуется, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство. Об этом, в частности, сказано в постановлениях ФАС СКО от 16.04.2014 по делу № А53-766/2013 и ФАС ЦО от 29.10.2013 по делу № А35-11561/2012.

Волшебство в каждой карте

Вот цитаты известных психологов, применяющих карты в своей работе: «Мы вытягиваем определенные карты не случайно. Мы смотрим на картинку, и слова и образы сами приходят на ум. И мы поражены, потому что они попадают сразу в самую суть, открывают самое сокровенное и запрятанное, проскальзывая сквозь все границы и защиты. Это чудо. Это удивительно!» – это слова Моритца Егетмейера, психотерапевта, издателя метафорических карт.

А так сказала о метафорических картах Офра Аялон, доктор психологии, всемирно известный эксперт по работе со стрессами, травмами и кризисными состояниями: «Удивительно то, что разные люди дают разные интерпретации карт. Каждый видит в них что-то свое, но это всегда именно то, что живет в нас, поэтому тут не может быть неправильных ответов. В вашем воображении есть все цвета, чтобы разукрасить свой мир. Мы маги, но не разрешаем верить себе в то, что волшебство живет внутри нас. Волшебство существует в любой момент времени. В детстве мы это помним, потом забываем, а потом вспоминаем снова. Карты это ключи для открытия двери внутри нас».